房地产开发企业财务风险及其防范务管理毕业(3)
2016-03-09 01:08
导读：事实上，进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步。在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过往的
事实上，进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步。在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过往的被开发商寄予厚看的“金九银十”，全国楼市并没有出现预想中的转折性变化。
四、如何防范和应对房地产开发企业财务风险
在宏观调控下,固然金融信贷政策有所放松，但土地储备仍可能转变成为企业的包袱。在那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的企业，应该如何防范和应对财务风险呢？
1.房地产开发企业财务风险防范的一般方法
笔者以为，房地产开发企业财务风险防范的一般方法有：风险规避、风险损失控制、风险分散和风险转移。
（1）风险规避。规避风险有两种基本途径：第一种是拒尽承担风险，如了解到某项目风险较大，拒尽业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承担的风险，这一类事例很少，如了解到某一研究计划有很多过往未发现的新风险，决定放弃研究以避免风险。一般来说，规避风险是一种消极的手段。由于在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全规避风险是不可能的。
（2）风险损失控制。风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。
（3）风险分散。分散与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。比如，一个核心的企业可以通过吞并、参股来扩大企业的规模，就可以分散规模经营中的风险，从而进步抵抗风险的能力。规模经济就是分散风险的好办法。
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（4）风险转移。这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下两方面：
将风险的财产或活动转移。主要是通过转卖方式，比如企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。总承包商假如担心项目的空调工程会超过投标时的预算，则可以分包给空调安装分包商，这就转移了这种超预算而致亏损的风险。
依据合同将风险转嫁给他人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在项目较少时往往能够接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往轻易混淆，最重要的差别是前者往往是有失贸易道德的。
2.当前房地产开发企业防范财务风险的路径
在认清防范企业财务风险一般方法的基础上，企业可根据自身特点，分别采用适合自身的风险防范措施。具体到房地产开发企业，有效的应对措施可采取风险分散和风险规避这两种。
（1）方式一：风险分散，即通过调整项目布局和操纵方式，在劣势区域采取快进快出方式退出市场，在上风区域通过吞并和合作开发实现规模发展；具体来讲有转嫁到异地二三四线城市和企业联合拿地开发两种策略。
策略一：转向异地二三线城市。对于财务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金，一线城市本钱相对较高，因此，在客观上有分散风险的要求。相比之下，目前二三四线城市楼市周期与一线城市并不同步，从人均收进水平来看，其正值地产发展高峰期，潜力较大。因此，转战二三线甚至三四线城市是企业公道分散当前的财务风险的有效路径，也是企业长期生存和发展之道。事实上很多大型企业已经开始转向二三线城市，如万科、绿地、碧桂园等，关键是要控制好拓展的步伐题目，根据资金情况，理性的投资。
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策略二：企业联合拿地开发。要规避风险，更需重视资金周转，假如销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发回会受到影响，联合拿地是一种考虑。在这种市场行情，尤其在上海、北京、深圳等一线城市拿地，应当是非常谨慎的，对资金的要求比较大。但是，作为开发商始终是要拿地的，因此，几家公司联合成立项目公司联合拿地、共同开发成为有效方式。一方面，可以分散财务风险，特别是现在销售不畅，回笼资金比较慢，开发过程中急需大量后备资金补充，另一方面，也可以保持各个企业现金流的稳定，等待机会，寻找合适的项目。
