规范物业治理的条件：加强前期物业治理(1)(4)
2013-12-06 01:06
导读：在前期物业治理中对专项维修资金治理制度有些地方未建立，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房治理模式的影响，有些业主对交纳物业专项维
在前期物业治理中对专项维修资金治理制度有些地方未建立，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房治理模式的影响，有些业主对交纳物业专项维修资金熟悉不足，不愿意交纳专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业把握，不能接业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的正当权益。上述题目，均是在前期物业治理活动中出现的题目。
五、加强前期物业治理的对策
鉴于前期物业治理的复杂性和特殊性，由此加强前期物业治理就显得十分重要。研究和解决好前期物业治理中出现的诸多题目，抓好前前期物业中的主要题目，是物业治理中的一个重要的课题，前期物业治理着重应在以下几个题目把好关口：
（一）规范前期物业治理招投标行为。
《条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业治理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。”物业治理招标投标制度是《物业治理条例》确定的一项基本制度，《前期物业治理招标投标治理暂行办法》为规范发展物业治理提供了有利的保证。目前的实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业治理企业，物业治理招投标意识正逐步深进人心，物业治理招投标市场正逐步建立。推行物业治理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公然透明，维护业主自主选聘物业治理企业的权利，推动房地产开发与物业治理的分离，促进物业治理市场的公平竞争，进步物业治理的整体水平。
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《条例》和《办法》规定的招投标原则，对于规范物业治理招投标活动，保护招投标当事人的正当权益，促进物业治理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业治理招投标制度是规范物业治理市场的重要手段，也是物业治理获得前期物业治理权的唯一途径。所以，规范前期物业治理招投标，可以采取以下对策：
1、加强前期物业治理招投标制度的学习，使建设单位及物业治理企业树立依法招投标的意识；2、建立公正、公然、公平的招投标竞争市场；3、建立健全招投标备案制度；4、培育和发展招投标中介服务机制；5 、建立和完善物业治理的仲裁机构；6、政府主管部分要切实做好对前期物业治理招投标的指导和监视工作。
（二）制定前期物业治理业主临时公约
《条例》规定：建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的正当权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人昭示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业
买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于进步业主的自律意识，预防和减少前期物业治理活动中的纠纷。
1、建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按《条例》规定；使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的正当权益；2、建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出公道正当的约定；3、业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。
综上所述，由此可见前期物业治理的重要性及特殊性。由于前期物业治理法律关系的主体包括了建设单位（开发商）、业主和物业治理企业三方。三方在前期物业治理活动中存在着不可分割的联系和诸多题目，要使前期物业治理活动健康有序发展，就必须加强前期物业治理，它在整个物业治理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业治理，就会使整个物业治理活动有个好的开端，也是规范整个物业治理活动的重要条件。加强和规范了前期物业治理，可减少整个物业治理活动中的诸多矛盾，为物业治理的后期发展展平了道路。
