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规范物业治理的条件：加强前期物业治理(1)

2013-12-06 01:06 摘要：由于前期物业治理具有一定特殊性，现实生活中物业治理的纠纷很大程度上集中于前期物业治理阶段，认真研究前期物业治理中的题目，对规范前期物业治理、保障前期物业治理活动当事人的正当权益，减少物业治理中的矛盾和纠纷，增强前期物业治理透明度，加强前期物业治理具有十分重要的意义。
关键词：规范物业；前期物业；物业治理Abstract: Because the preliminary estate management has certain particularity, in the real life estate management's dispute concentrates to a great extent in the preliminary estate management stage, studies in the preliminary estate management earnestly the question, to the standard preliminary estate management, the safeguard preliminary estate management moves litigant's legitimate rights and interests, reduces in the estate management the contradiction and the dispute, the enhancement preliminary estate management transparency, strengthens the preliminary estate management to have the very vital significance. key word: Standard property; Preliminary property; Estate management 前言
　　本文从前期物业治理的主要内容、重要意义，以及前期物业治理中存在的主要题目，阐明加强前期物业治理是规范物业治理的重要条件。
　　一、前期物业治理的定位
　　前期物业治理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业治理企业签字的《物业治理合同》生效时止的物业治理。因此，商品房销售阶段的物业治理服务，是建设期的业主（建设单位）向终极业主（住户）过渡期的物业治理。它是整个物业治理活动中的初始阶段，也是实施物业治理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业治理招标投标治理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业治理，是指在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，由建设单位选聘物业治理企业实施的物业治理。”它正确地界定了前期物业治理的概念，把前期物业治理的责任定位在“由建设单位选聘物业治理企业实施的物业治理。” （转载自http://zw.ＮＳＥaＣ.com科教作文网）
　　二、前期物业治理的特殊性确定了其重要
　　前期物业治理是整个物业治理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业治理活动的主要基础。常言道：“万丈高楼平地起”，基础是高楼大厦建设的保障。
　　物业治理涉及物业治理区域内全体业主的共同利益，物业治理企业无法和单个业主逐一签订物业治理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业治理的法律关系是建立在业主与物业治理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的转动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按《重庆物业治理条例》，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期治理，在物业建设的过程中，往往就需要前期参与治理了。因此，前期物业治理，通常是分为两个不同的阶段：前期物业治理法律关系，不是根据业主和物业治理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物管企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业治理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。
　　加强前期物业治理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业治理，有利于规范物业治理，可以避免开发商、业主及物业治理企业三者的对主情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多题目。建设单位在前期物业治理中通过招投标选聘物业治理企业进行物业治理，有利于实现建设单位与物业治理企业的“双赢” 。前期物业治理是实施物业治理的重要的基础，是后期物业治理的条件。