房屋转租效力探讨——兼议《合同法》的完善((2)
2017-09-09 06:20
导读：确认租赁权可以具有物权效力，不是所有的租赁权都有物权效力，只有符合“能够直接支配物”这一条件的租赁权才是具有物权效力的租赁权。也就是说，
确认租赁权可以具有物权效力，不是所有的租赁权都有物权效力，只有符合“能够直接支配物”这一条件的租赁权才是具有物权效力的租赁权。也就是说，只有取得并且维持着占有的租赁权才是一种物权；没有取得或已经失去了占有的租赁权不是物权。因为占有是租赁可以直接支配物的原因，在租赁合同签定后、承租人取得占有前，承租人拥有请求出租人转移租赁物占有的权利，只有在真正获得占有后，承租人才直接支配标的物，这时的租赁权才符合物权的要求。
三、转租合同效力辨析
租赁合同的出租人是负有将租赁物交付对方使用收益的一方当事人。出租人一般应为出租标的物的所有人，但不以所有人为限。凡对标的物享有合法的使用收益权的人，原则上均可为出租人，有权将其使用的标的物转由他人使用。但是法律规定须经所有人同意的，合法使用人出租财产的，须经所有人的同意。以自己无权出租的他人之物出租的，租赁合同可以有效，但由于合同不能履行，出租人应负债务不履行的责任，这属于出租人的权利瑕疵担保问题。承租人是否可以出租人不是财产所有人或未告知所有人而转租房屋，主张转租无效呢？就租赁合同的目的而言，承租人是要取得对租赁物的使用收益，只要出租人能满足承租人的这一要求，承租人就没必要提出其他的要求，因此承租人无权已出租人无出租权而主张合同无效，只能请求出租人承担合同不履行的责任。正如1982年台湾上字第4690号判决所说：“查出租人固负有使承租人就租赁物为使用收益之义务，惟此项义务之履行，并不以转移租赁物之所有权为必要，故出租人对其租赁物是否有所有权或其他权利，概非租赁之成立要件。”然而，我国《合同法》第224条第二款却又这样规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从而否定了承租人的法律处分权。法律如此规定，无非是为了防止承租人在未经出租人同意的情况下，利用租赁物转租渔利，搅乱市场价格；也为了防止承租人利用租赁物进行非法活动，损害社会公共利益。但笔者对此持不同的见解。因为订立租赁合同转移的是租赁物的占有、使用和收益权，承租人取得租赁物的目的也是为了使用、收益，所以在当事人没有特别约定的情况下，承租人依租赁合同取得租赁物后，有使用和收益的权利，出租人不得进行不当干涉。所以承租人进行转租，是取得收益的一种方法，也是在租赁合同目的范围内应有的权利，不应该加以否定。也许有人会认为：如果第三人对租赁物造成了损害，则不利于对出租人的利益保护。这种担心完全没有必要，因为在出租人与承租人之间，承租人和第三人之间分别有合同关系，根据合同相对性原则，当第三人对标的物造成损害时，由第三人向承租人承担损害赔偿责任，再由承租人向出租人承担赔偿责任。这种情况，与承租人自己使用租赁物造成其毁损从而向出租人承担责任的情形并无实质性的区别。况且，承租人对租赁物进行转租，只是占有、使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生任何影响。而由于转租，能使第三人更好地利用租赁物，更大地发挥租赁物的价值。既然转租在法理上可行，于实践上有利，我们还有何理由否定他呢？所以应当认为承租人未经出租人同意，而对租赁物进行转租，并不属于无权处分，而是正当行使收益权。从世界各国的立法看，对转租的规定有两种立法模式，即承诺转租和责任转租，所谓承诺转租指未经出租人同意，不得转租。如《日本民法典》第612条规定，承租人除非经出租人承诺，不得让与其权利或转租租赁物；所谓责任转租，指承租人非经禁止可以转租，承租人承担相应的后果。如《法国民法典》第1717条规定承租人有转租或以租赁权让与于他人的权利，但承租人被禁止此种权利者，不在此限。
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“一房数卖”的法律适用问题初探
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