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房屋转租效力探讨——兼议《合同法》的完善(

2017-09-09 06:20 [内容提要]：出租人将房屋租赁给承租人后，承租人转租后容易发生纠纷。如承租人违约不付租金，出租人要求收回房屋；次承租人以转租无效为由拒付租金，我国现行《合同法》未规定次承租人的抗辩权，对转租的规定既不科学，对次承租人也不公平。本文论证了租赁权的性质和立法上的不足，提出完善立法的思路，即赋予租赁权人以物权的保护方法，给予租赁合同各当事人以平等保护。

　　[关键词]：租赁转租效力完善

　　一、问题的提出

　　出租人甲将房屋出租给承租人乙，乙又将房屋转租给丙，后来乙违约未交房租，甲遂要求解除租赁合同，收回房屋，丙听甲讲乙转租房屋未告诉甲，丙遂诉至法院，要求法院判令丙与乙之间的租赁合同无效，不付租金，并要求乙赔偿其损失。

　　本纠纷的处理关键在于对房屋转租行为效力的认定，房屋转租是否需要出租人同意。我国现行法律对转租合同关注较少，《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”这一规定基本上没有涉及转承租人的权利义务，给有关案件的审理流下了一定的法律漏洞。

　　本文提出的问题，主要在于房屋转租是否需要房屋所有人的同意，在房屋所有人不知道或不同意的情况下，是否应认定转租合同无效？要认清转租合同的效力，需要先对租赁权的性质有正确的认识。

　　二、租赁权的性质

　　关于租赁权的性质，有债权说、物权说和租赁权之物权化说三种

　　1、债权说。该说认为承租人对于租赁物使用收益的权利因租赁物的交付而取得，此权利系从属于租赁权的权能，并非如物权之直接支配标的物的独立的权利，故租赁权是债权而非物权，这一学说是罗马法以来的旧说，认为租赁权无对抗第三人的效力，此与罗马法上的“买卖破租赁”的思想一致。

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　　2、物权说。该说认为，租赁权应属于对物支配的一种物权，因为租赁权是占有租赁物而为使用收益的，支配权实为租赁权的本体，至于承租人的其他权利不过是由此而发生的效果而已。

　　3、租赁权为物权性质的债权。该说认为租赁权仍属于债权，但法律强化其效力，使之物权化。其物权化的效力包括以下四个方面：（1）对抗力。对抗力主要表现为，在租赁关系存续期间，承租人对于取得租赁物所有权或其他物权的人，也能主张租赁权的成立和延续，即“买卖不破租赁。”（2）对于事实上侵害租赁权的第三人的效力。第三人事实上侵害租赁权时，承租人得基于租赁权而请求损害赔偿和排除妨害。（3）租赁权处分的可能性。此处指租赁权可以让与及转租的情形。租赁权的处分性逐渐被承认，不再特别重视谁为承租人；出租人使承租人得为使用收益的积极债务，渐渐退化为消极的容忍的债务。（4）租赁权的永续性。一般说来，物权的存续期间较长，债权存续期间较短，而租赁权多为较长期间存续，所以这也是租赁权物权化的表现。各国法律虽对于租赁权多有最长期间的限制，但同时承认期间的更新。[1]我国一些学者认为，租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，又引起物权法律关系，即导致承租人获得物权性质的承租权和先买权。承租人依租赁合同可获得物权，从而使出租人与承租人之间产生了物权法律关系。[2]也有人提出在立法上应明确规定租赁权为物权。笔者认为，租赁权尽管出现物权化的趋向，但就一般而言，其性质仍应为债权。从各国的立法规定看，租赁在各国民法里始终被归为合同，只是赋予不动产租赁权一定的物权效力，即确立“不动产买卖不破租赁”的原则，而对于动产则不适用，因为动产买卖后须现实交付，不能同时保持租赁行为，而且如果也实行动产买卖不破租赁，则不利于财产流通。综上所述，租赁权性质上是一种物权化的债权，即本质为债权，具有某些物权特征。