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论我国业主委员会制度的缺陷及其完善律毕业

2017-10-25 03:17 [摘 要] 业主委员会是广大业主实现自律自治的条件和关键，但由于我国业主委员会发展较晚，立法不完善，至今还存在着许 多缺憾。本文从分析诸如业主委员会法律地位不明确，组建困难，经费难，缺乏对业主的约束机制，成员多为义务工， 缺乏相应的利益保障等缺陷进手，找出其中存在的题目和导致缺憾的原因，并提出相应的对策。
　　[关键词] 业主委员会；制度；缺憾；对策
　　
　　一、业主委员会制度存在的缺陷
　　
　　《物业治理条例》尽管实施了近四年，但由于物业治理在我国起步较晚，有关立法不健全，实践操纵不够规范，业主委员会制度也存在着很多缺陷。
　　(一)业主委员会的法律地位不明确。《物业治理条例》规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”。而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在学术界和实务界对业主委员会的法律定位争议也非常大：第一种观点以为业主委员会不应该具有法人资格，不能独立进行民事活动和承担民事责任；第二种观点以为，应由法律赋予业主委员会社团法人地位，规定相应的登记制度，使业主委员会能独立进行民事活动，独立承担民事责任；第三种观点以为，应鉴戒法国、香港等国家和地区立法，规定物业小区应成立具有法人资格的业主团体，业主委员会为业主团体的常设事务执行机构。依据现行法律，作为业主权利组织的业主委员会既不是独立的法人实体，也不具社团组织的地位，更不能单独设财务，无名无分使业主委员会行使权利不可避免地要面对重重阻碍。在日渐增多的房地产纠纷中，业主委员会作为广大业主的维权代表，能否以原告的身份坐在法庭上，法院对此熟悉不一：有的法院以为，以业主委员会的名义提起诉讼有违法律规定，但有的则答应代表起诉，固然目前在物业治理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担终极责任。也就是说，按照现行法律规定，业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。业主委员会的性质有待于法律做出规定。 （科教论文网 lw.nseaC.Com编辑发布）
　　(二)业主委员会组建困难。当前，成立业主委员会非常困难，需要联合多个机构，经过数道程序，耗费大量时间才能完成。单以北京市朝阳园为例，从业主第一次往小区办咨询成立管委会到最后获得备案，用了18个月时间。
　　1.业主委员会筹办程序繁琐，缺乏有效的运行机制。《条例》第十条规定：“同一个物业治理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。建设部《业主大会规程》第五条规定：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作”。这就是说，假如建设单位(包括公有住房出售单位)不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立，也就不可能产生业主委员会。现实生活中建设单位和前期物业治理公司出于利益考虑而不愿意成立业主大会。首先，筹办业主委员会并不能给开发商带来任何经济效益，反而要承担一定的用度；大多数开发商都不愿筹办业主委员会。其次，筹办业主委员会也不能给负责前期物业治理的物业治理公司带来任何经济效益，反而要承担一定的用度。业主委员会一旦成立后，假如它与业主们在前期物业治理工作过程中有矛盾，就极有可能在业主委员会成立后被解聘。出于经济利益的驱动，前期物业治理公司也不会主动筹办业主委员会。值得我们留意的是，现今已成立的业主委员会多数是由业主自发筹办的。业主个体对成立业主委员会的积极性并不高，只有在与开发商或是前期物业治理公司发生了纠纷且得不到行政治理部分的妥善解决，处于无奈的境地的情况下，才自发筹办业主委员会，来行使自己的正当权利，以求与开发商或是前期物业治理公司抗衡。另外《条例》固然也规定了房地产主管部分和街道办事处(乡镇人民政府)对成立业主委员会具有指导责任，但缺乏考核指标，对成立业主委员会积极性不高。这种业主委员会的筹办机制是造成业主委员会建立少的制度障碍。