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论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联(6)

2017-11-27 06:54
　　比较各种不动产登记模式中的登记审查方式可见，形式审查主义的优点是登记机关仅仅审查形式要件的正当性，其工作量较小，审查速度较快；但其不问物权变动的原因，也会导致不动产登记簿所载内容的真实程度降低：当事人无法确信登记簿上所记载的内容，还需另行调查不动产上有关权利和义务的实际状况，如该项不动产是否为他人所有，其上是否存在他物权或其他负担如税费等。实质审查主义的优缺点恰好与形式审查主义相反。登记机关审查物权变动的原因固然会使工作量增大、审查速度放慢，但也可以进步登记簿上所记载的内容的真实程度。其中，审查债权行为真实性的瑞士法模式和托伦斯制，其登记簿上所记载的内容的真实程度最高，其登记机关工作量也最多、审查速度最为缓慢。审查物权行为真实性的德国法模式次之。比较各种登记错误赔偿机制可见，托伦斯制的登记错误赔偿机制没有“登记机关过失或违法”这一条件的限制，对真正权利人的保护更为完备；但赔偿基金需要单独设立和运作，又不如权利登记制利用国家赔偿的方式那样简便。这种利弊参半的关系由不动产登记制度自身内在逻辑所决定。
　　我国现行的不动产登记制度与瑞士式的权利登记制最为接近，因此鉴戒瑞士模式我国对现行制度的冲击最小，只要在立法上明确不动产登记具有公信力、错误登记赔偿属于国家赔偿即可，既无须改变登记机关现有的工作方式，又不必另外设立一套错误登记赔偿机制。若改采德国式的权利登记制或者契据登记制，就需在登记机关的工作方式上作出改变；若改采托伦斯制，则需要设置一项专门的赔偿基金用于错误登记赔偿，这无疑对现行不动产登记制度的影响都较大。换言之，立法者如以为应当首先保障交易安全而将交易迅捷放在次要位置的，则现行不动产登记制度就可基本上维持现状(采瑞士式的权利登记制)，我国物权法中的不动产物权变动模式也应相应地采债权形式主义；立法者如以为应不惜代价改变不动产制度来优先保障交易迅捷，则须采取上述措施将我国现行的不动产登记制度改造为德国式的权利登记制或者契据登记制，我国物权法在不动产物权变动模式上也有必要相应地改变为物权形式主义或者意思主义。这实质上是一个立法政策的选择题目，需要立法者全面考察制度革新所带来利弊关系而定。