出租开发房产所得税收可筹划(1)
2015-01-08 02:15
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《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（
《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定，房地产开发企业将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1．将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2．将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
文件同时还规定：房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
根据以上税法规定，房地产企业将开发房产用于出租再销售的，是否转作经营性资产其所得税的计算征收结果是不同的。由于税法没有具体规定什么情况应该转作经营性资产，什么情况属于临时出租，因而企业在一定程度上有自由选择的可能。举例如下：
例：甲公司是一家房地产开发企业。2004年6月30日，该企业将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期2年，租金总额为240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1100000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1000000元。假定甲公司在出租时，转作经营性资产。按20年折旧摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并折旧摊销相关费用。城建税7%，教育费附加3%。
2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司：
借：出租开发产品——出租产品800000
贷：库存商品800000
2004年甲公司确认房产租赁收入60000元（240000÷24个月×6个月）：
内容来自www.nseac.com
借：银行存款60000
贷：其他业务收入60000
应缴营业税＝60000×5%＝3000（元）；
应缴城市维护建设税＝3000×7%＝210（元）；
应交教育费附加＝3000×3%＝90（元）。
借：其他业务支出3300
贷：应交税金——应交营业税3000
应交税金——应交城市维护建设税210
其他应交款——应交教育费附加90
同时，折旧摊销出租房屋成本800000÷（20×12）×6＝20000（元）：
借：其他业务支出20000
贷：出租开发产品——出租产品摊销20000
2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司使用，并转为经营性资产。根据税法规定，应视同销售确认可实现的利润，并入企业年度应纳税所得额。视同销售可实现的利润为：1100000－800000－60500（视同销售的营业税金及附加）＝239500（元）。视同销售后，租赁产品的计税成本为1100000－60500＝1039500（元），税务上可以据此计提折旧费用。
另外，会计上出租房屋的折旧摊销成本为20000元，而该房屋的计税价值为1039500元，税务上应折旧摊销出租房屋成本1039500÷（20×12）×6＝25987.5（元）。
可见，2004年税务处理比会计处理多计应纳税所得239500元，可以多摊销成本5987.5元，因此，甲公司在申报2004年企业所得税时，应调增应纳税所得额239500－5987.5＝233512.5（元）。
应纳税所得额为：60000－3300－20000＋233512.5＝270212.5（元）
应缴纳所得税为：270212.5×33％＝89170（元）。
2005年，出租收入为12万元，税金及附加120000×5.5％＝6600元，会计上折旧摊销出租房屋的成本为40000元（800000/20）。会计处理为：
借：银行存款120000
贷：其他业务收入120000
借：其他业务指出6600
贷：应交税金——应交营业税6000
（科教作文网http://zw.ΝsΕAc.Com编辑整理） 应交税金——应交城市维护建设税420
其他应交款——应交教育费附加180
借：其他业务支出40000
贷：出租开发产品——出租产品摊销40000
