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物业税改革与土地管理制度改革的关系分析

2017-08-06 06:14 土地是财富创造的三个基本要素之一，它不仅为人们提供了居住的空间，还为其它生产要素发挥作用提供了可能。如何使用土地资源将会影响到经济的可持续发展，所以土地资源的管理成为政府的重要职责。 　　由于历史原因和改革过程中的措施不完善，我国目前几乎所有城市都存在着区域功能相互交错的现象。这不仅造成了城市土地资源的巨大浪费，而且大大增加了完善交通基础设施和治理环境的城市运行成本。通过征收物业税的方式，可以把那些级差地租较高地段不合理的资源占用者挤出去，把不合理的资源占用方式调整过来。另外，一些地方政府大量储备土地的行为导致了社会矛盾在短期内激化和土地资源的浪费，纠正地方政府这种不正当行为的重要措施之一，就是征收物业税。 　　根据《中华人民共和国土地管理法》，我国的城市土地的所有权都属于国家。不过，城市中大部分需要土地作为生产资料投入的经济活动，都是由国有或者私人的公司进行的，其主体并不是国家。改革开放以来，除了对行政部门以及部分国有企业少量无偿划拨土地外，基本上都是实行的土地批租方式出让土地使用权。协议转让是最初的土地批租方式。由于土地有偿使用之初，房地产开发主体很少，势力较弱，而且房地产商品市场还没有发展成熟，土地价格机制还没有有效确立，协议出让是一种可行的选择。至2002年，国务院出台了新的土地批租规定，土地批租一律采取“招、拍、挂”三种市场竞争方式，即招标、拍卖和挂牌公开转让，使我国的土地管理制度逐步完善，与国际管理接轨。对采取拍卖、招标以及挂牌公开转让方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出让金。所谓土地出让金，是土地使用年限的租金资本化，也就是说，是5年或70年土地租金的折现值。因此，交纳了土地出让金的房地产自然不应当再交纳土地租金或土地使用费。 　　实践表明，无偿划拨土地和协议出让土地，都不是市场竞争的方式。在国际上流行的竞争性土地批租方式，由于其资源配置的有效性以及公平性等优点，在我国土地批租方式中最终占据了主体地位，但也出现了较为明显的“排斥”反应。主要表现为房价的快速上涨以及土地的过度开发利用。虽然房价上涨主要是房地产供求关系影响的结果，但土地批租制度，尤其是一次性收取的土地出让金，抬高了土地进入房地产成本的初始价格，在我国流转税制的进一步放大作用下，转嫁给了消费者，这无疑为房地产价格抬高起了推波助澜的作用。竞争性土地批租方式要适合中国的国情，必须解决其一次性收取土地出让金的问题。 　　目前我国的土地批租制度确实存在着明显缺陷。尽管土地批租制度的存在，在很大程度上缓解了地方政府的财政压力，激发了潜在的经济活力，但该政策实施后衍生出的问题也开始逐渐暴露出来，且日益严重。主要问题有：土地批租的利益分配机制不合理，不利于地方财政经济的健康、可持续发展；土地批租制度扭曲了资源的配置，刺激地方政府的短期行为；土地批租制度不利于宏观经济的稳定运行；现行土地批租制度成为推高城市房价的一个基础性因素；土地批租制度容易造成对弱势群体利益的侵占，引发不和谐因素；土地批租制度不利于创造就业。 　　在物业税税基、税率和税收征管等基础性制度安排的基础之上，可以对将来的“协同改革”设计一个合理的方案：一方面，将与房地产有关的但不属于财产税性质的税收分别归入相应的流转税和所得税税目，按照国际房地产财产税制的三要素构建我国的物业税，合理确定税率和减免税范围，建立我国的物业税制度主体；另一方面，继续实行土地批租制，通过公开竞争，确定土地出让金，然后依据土地出让金计算各年应分摊的土地年租金后征收地租。对于已经一次性交纳了土地出让金的房地产，在有效使用期限内免除土地年租金。同时，实行配套改革：在产权登记机关的房地产产权登记以及房地产产权证件上增加土地性状栏目，明确是否要交纳土地年租金以及应交纳土地年租金的数量；为减少征收成本，委托地方局征收，并由物业税纳税人将应纳物业税和应交土地年租金自行统一申报，对不申报或申报不实的，部门可以依据法律或地方规章进行处罚，并在房地产买卖过户时由产权登记部门把关核验土地年租的交纳情况。 　　我们可以从居民对产地产的消费、开发商在一级市场的需求以及“同步改革”对相关制度的影响这三个方面来判断其经济效应。 　　3、不会对现存的相关社会制度造成负面冲击 　　一是不会影响房屋的按揭贷款条件和按揭贷款比率，但在房屋的贷款价值评估上应区别有无缴纳土地年租金进行价值折算；二是不会影响新房与旧房对物业税的交纳和评估，无论“新房”还是“旧房”，都要缴纳物业税，都按照同样的标准进行物业价值评估；三是不影响土地的价值功能；四是通过开征物业税，大幅度地挤出土地出让金的泡沫，进而减少房地产投资开发风险，最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范房地产金融风险的能力。 　　我们可以看到，该方案的实施不仅符合土地管理制度和房地产税收制度各自的改革要求，而且还能使得二者的改革相得益彰，发挥最大的改革效应。此外，改进方案的设计还为将来的土地管理制度进一步深化改革预留了“出口”，增强了方案的外部适应性。从历史经验来看，一个重要的方案设计，不能不考虑其开放性，尤其要考虑其外部适应性和方案的开放性问题。该方案的结构性设计，即使将来改变了目前的产权制度，也只会影响土地年租金的有无与数量，不会影响到物业税和土地年租金的整体框架结构，一定程度上化解新税种设计中外部环境变化的影响。