房地产税制的研究(2)
2017-09-05 01:47
导读：二、完善我国房地产税制的对策建议 针对我国现行房地产税收制度存在的主要问题，为适应建立和发展主义市场经济体制的客观要求，结合税制改革进程
二、完善我国房地产税制的对策建议 针对我国现行房地产税收制度存在的主要问题，为适应建立和发展主义市场经济体制的客观要求，结合税制改革进程，借鉴国际房地产税制的经验，应进一步深化房地产税制改革。总的来讲，应按照科学、统一、合理、实效的原则，统一税制，公平税负，拓宽税基，科学确定计税依据，合理设计税率，适当下放管理权限，提高房地产税收在地方税收收入中的比重，充分发挥其组织收入和调控经济的作用。 （一）扩大税基，规范管理，充实地方政府的财源 当前房地产市场价格居高不下的主要原因就是开发建设成本过高，其中收费尤甚。具体体现在：收费项目多，收费方式很不规范，政策透明度差；对同一项目或对象既征税又收费，不但侵蚀税基，而且房地产收费由多头立项、多头征集和多头支配，程序繁琐，加重了房地产开发商的负担，了政府对的管理水平，不但使管理漏洞增多，而又容易滋生腐败。建议将一部分收费改为征税，扩大税基，减少重复征收现象，并由税务机关统一征收，形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制，加大政策的透明度，简化办事程序，提高办事效率。这样，一方面可以保证地方政府的财政收入，另一方面又能降低房地产开发建设的成本，有利于房地产业的健康。 （二）界定租、税、费的内涵，建立合理的租、税、费体系 科学合理的土地租、税、费体系，可由3个层次组成：（1）由土地所有者法人代表（或委托机关）向土地使用者收取地租（出租或批租）。（2）建立科学的土地税收结构。包括土地增值税、耕地占用税、土地交易税（契税）、土地闲置税（空地税）和农业土地税等。（3）收取土地使用费。对涉及到补偿性质的服务收取土地费（设施补偿费、劳务补偿费、工本补偿费）。 1.完善土地租、税、费立法。在土地出租、批租方面的现已有《中华人民共和国城镇国有土地使用权有偿出让和转让条例》，但还要不断完善。 2.借鉴国外的做法，对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合重构，遵循地产市场运行和市场行为，结合我国的国情，科学地设置税种税率，并注意与其他土地法律法规衔接配套，尽量避免矛盾和重复现象。 3.实行统一的房地产征税制度。对土地征税要根据土地的不同用途，分别设置税目税率，如设置土地级差、闲置土地等税目，并根据不同税目设计相应的税率。同时，要明确规定减免税的项目和条件。 4.对土地相关的收费要在清理压缩的基础上进行规范。 （三）完善房地产税制，发挥税收的宏观调控功能 1.提高房地产税收的立法层次，赋予地方相应的立法权和管理权。特别是财产税方面要由全国人大设立原则性的基本法规，并保持适当弹性；具体的执行政策由各地在总的原则下，自行确立办法来实施。通过原则管死、具体搞活的方针充分调动各方面的积极性，更好地发挥房地产税收的宏观调控作用。 2.将房产税和土地使用税合并，在财产税体系中统一设置房地产税。计税依据按照国际惯例规定为房地产的市场评估值，征收范围扩大到所有由国家和集体拥有并控制的房地不动产。税率可由各地方政府确定，确定的依据为各地方政府当年除房地产统一税收收入外财政收支缺口与应征房地产统一税的房地产评估后的市场价值。基于“谁收益，推支付”的原则，税率应分档次，如市中心地段的税率应高于郊区，中心城市的税率应高于小城镇。 3.加快合并内外两套房地产税制的步伐。如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我国加入WTO后的新情况。 4.暂停征收土地增值税，开征遗产税和赠与税。从实际操作上看，土地增值税的征收阻力很大，而且计征繁琐，不易执行，实际征收效果极差。应考虑暂停征收土地增值税，其有关所得通过所得税等来适当调控。对炒买炒卖土地使用权获取高利的行为，可通过其他行政措施来解决。遗产税和赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，可以有效调节财富的分配。作为财产税的一个重要组成部分，开征遗产税和赠与税对房地产的影响极大，也十分必要。但也要注意各种相关的因素和，提高征税效率。 5.扩大不动产税的征税范围，改变计税依据。原则上应对我国境内使用土地和拥有房产的单位和个人都征税，并将的非农业用房、用地纳入征税范围。但可根据各地情况制定—些相应的政策措施，如居住用房一定时期内可减免税等。同时，根据社会的发展变化，改变税基规定过死、计税依据不科学做法，以评估值作为计税依据，并设置幅度比例税率，使其计税更为合理，收入更具弹性。对于原房产从租计税的税率和办法也应作调整，使税负更公平合理。 （四）建立健全相应的征管辅助制度 1.建立财产登记制度。要健全相应的财产法规制度，为财产课税提供立法依据和法律保障，逐步推行财产实名登记制。 2.建立健全财产评估制度。要积极促进评估业的发展，健全相应的法律法规，加强对评估市场的管理，培养一批具有良好业务素质和职业道德的注册评估师。 3.建立经纪人队伍，普遍提高居民的房地产知识，加快房地产的交易流通速度。制定成龙配套的房地产投资法规，坚持依法交易，增强房地产运作的公正性，提高透明度。
