我国开征物业税的时机选择(2)
2017-09-06 02:23
导读：三、对物业税开征时机选择的几点建议 开征物业税势所必然，但在可以预计的二至三年里还不具备开征物业税的充分条件，应采取积极有效的措施，为物
三、对物业税开征时机选择的几点建议 开征物业税势所必然，但在可以预计的二至三年里还不具备开征物业税的充分条件，应采取积极有效的措施，为物业税的最终顺利开征创造条件。 1、目前开征物业税的一大障碍在于计税依据很难确定。比如房屋价格就很难评估，要充分考虑到折旧、升值、供需等各种因素。居民住房情况十分复杂，有在房改过程中买的，有贷款买的，也有现金买的，有已购房产，也有新购房产，在课税标准上，应该考虑有所区别。如果不加区别则难以公平；而加以区别，则又是一项工作量极大、难度很高的工作。再加上中国人口多，土地资源稀缺程度严重，即使开征物业税也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。开征物业税一定要在抑制投资和保证居民居住上找到平衡点。如果贸然实行的话，将可能带来很大的不稳定因素。 2、开征物业税是房地产的中长期利好，但中央政府必须统筹考虑。对于地方政府来讲，为了完成GDP考核，促进经济发展，必须倚靠强大的财力支持，而批地收入是一次性的大笔收入，物业税则是稳定的收入流。因此对于注重在任政绩的地方官员来讲，前者更可取，因为物业税纵然有税收进账，但与土地标售动辄十多亿数十亿的金额相比，其收入便成得不偿失的小利。考虑到国内地方官员的任期一般都比较短，所以除非物业税贴现总值大于批地收入到一定程度，地方政府将不会有积极性把批地制度改变为物业税制度。因此，中央政府必须统筹考虑风险，遏制地方政府的批地冲动和房产商的圈地冲动，解决地方政府资金饥渴问题。 3、对开征物业税前后开发商获取的土地成本的巨大落差如何处理，短期内没有一个平衡市场价格的万全之策。目前许多房地产开发公司为了企业长期持续发展，在全国许多大城市都通过各种方式储备了大量的开发建设用地，其中有相当部分是通过一次性拍卖交清土地款的。显然，他们今后开发的这些存量土地，销售时的“入门价格”要远比开征物业税后销售房屋的“入门价格”高得多。在物业品质(地段、环境、户型……)相差不大的情况下，前者的一次性投入的高成本房屋必将遭遇市场的无情抛弃，会造成新的更加不公平以及市场经济的混乱。 4、完善估价体系，建立客观、公正的估价制度。在许多国家和地区，负责物业价值的评估机构都具有较强的公正性。如加拿大多伦多是由非盈利机构市镇物业评估公司定期评估所有物业价值，我国香港地区则由土地裁署对物业进行评估。为了保证评估的客观、公正、以及对广大业主负责的原则，我国内地应首先对现有的评估市场进行整顿，建立起规范的评估体系，定期对征收对象的平均价值进行评估。其次，还要建立业主申辩制度，即当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关资料，向评估组织要求再次评估，如果的确有失公平，评估组织有义务修改评估结果。要规范评估行业的行为，保证评估的科学、公正也是物业税开征前必须解决的一道难题。
