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关于开征物业税的必要性与效应的研究

2017-10-02 03:55 毕业

【摘要】：近两年全国大部分地区房价涨势明显，影响到社会公平与和谐，开征物业税的呼声又高涨起来。本文对开征物业税的必要性与开征后产生的效应进行了1些探讨。认为物业税不会对房价的上涨产生明显的抑制作用。物业税的构建主要定位在解决经济社会快速发展中因资源占用、利益分配失衡所带来的收入不公、影响可持续发展，降低金融风险，以及房地产保有环节税制的完善上。同时对房地产市场及其相关评估行业将带来积极的影响

【关键词】：物业税  必要性  效应
    物业税又称房地产税或不动产税，是财产税的1种，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有人每年都按物业评估价值缴付1定的税款。征收物业税在许多发达的市场经济国家是1种通行的做法，其经济上的原因多是土地资源的有限性和稀缺性，也是财政收入的主要来源。
    早在十多年前，便有有关专家和学者向国土管理部门提出开设物业税的尝试性建议，虽然未能进入实际操作阶段，但有关物业税的探讨却1直在持续。直到2003年10月14日党的十六届3中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》做出了“分步实施税收制度改革”的战略部署。这1改革将着眼于调整和完善城镇建设税费征收格局。在条件具备时开征物业税，这对完善我国的房地产税收制度有着极其重大的意义。
近两年，全国大部分地区房价涨势明显，部分地区上涨过快过猛，甚至影响到社会公平与和谐。在宏观调控后房价迟迟无法回落，近期在许多地区房价反而大幅度上涨，开征物业税的呼声又高涨起来。本文拟对开征物业税的必要性与开征后产生的效应进行1些探讨。

1、开征物业税的必要性分析网毕业

（转载自中国科教评价网http://www.nseac.com）

（1）、开征物业税是平衡贫富，促进社会公平的需要。在改革开放过程中，中国不同的社会阶层在财富占有上己经呈现出了  较大的差距。而物业作为财富的象征已经越来越成为贫富差距的重要表现。1旦开征差别税率的物业税，所有房产都是征税对象，只不过对占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率，对低收入阶层生活必需部分的自有住宅实行低税率。这样1方面可以通过物业税的税率设置在1定程度上实现平均财富、平均税赋，从而增加政府转移支出能力，增进社会公平；另1方面可以使政府通过向富人征收物业税来获取更多的资源，通过完善住房保障体系来帮助中低收入和特困群体获得住房及改善住房条件。
（2）开征物业税是缓解土地失控和降低金融风险的需要。现行的土地税收政策，土地的使用价格是1次性支付的，在短期看来，地批的越快，地方经济就发展得越快。由于政府不可能预测到未来数十年内土地的增值趋势和额度，客观上造成了地价以及房价的失真，在此基础上的投机炒作，更是加重了房地产市场的泡沫成分，潜伏了巨大的房地产金融风险。因此，只有通过开征物业税1方面增加了囤积土地的开发商以及房地产投机炒作者的成本，从而降低了房地产市场的金融风险；另1方面，为地方政府确立了1个稳定的收入来源，从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求，同时降低金融风险的上升。
（3）开征物业税是开辟税源，扩大财政收入，改革现行房地产税制结构的需要。现代国家税收体系应包括完善的商品税制、所得税制和财产税制3大体系，而目前我国的商品税制和所得税制已相对完善，但财产税制仍相对滞后。长期以来征税的对象主要是从生产经营等流通环节征收。具体到房地产市场，也是在房地产开发环节征收的流转税税赋较重，而对于房地产持有期间以不动产为标的物征收的财产税税赋则相应较轻。国际经验证明，1个现代化国家应当强化财产税，财产税是对社会财富的存量课税，是透明的，可为地方政府提供1个稳定可靠的税收来源，它是1种收益税，可起到溢价回收的功能。因此，物业税的开征虽然不具有取代土地出让金的可行性，但是对削减有关房地产流通环节的税费还是有积极意义的，有利于调整房地产税制结构。 （科教范文网 fw.nseac.com编辑发布）
（4）开征物业税是深化城市体制改革，增强地方税收增长能力的需要。目前我国土地方面的税费以土地面积作为计税的依据，不能反映土地资产的增值状况，而且1次收取土地使用权出让金，不仅加入了土地开发成本，提高了房地产的价格，造成城市财政的寅吃卯粮的局面，不利于城市的可持续发展。从长远来看，政府应该发展物业税。因为物业税是最适合也最容易被基层地方政府掌握的税种之1。只要有物业就征税，可形成非常稳定的税源。只要地方政府精心打造和优化投资环境，不动产就会不断升值，地方政府的财源就会随着投资环境的改善不断扩大，地方政府职能的重点和它财源的培养便会非常吻合，这也正好符合了政府职能和财政职能调整的导向。

2、开征物业税的效应分析 网毕业
（1）、开征物业税对房价的影响：物业税的开征将使房地产前期开发成本大幅度下降，准入门槛将大大降低。巨大的行业利润会吸引众多的资本进入房地产开发领域，建筑设计会更注重户型面积的有效利用，楼盘质量竞争加剧。在短期内房价会有1定程度的下降，但房地产价格主要是受市场需求的影响，受某个因素左右的可能性不大。而投机因素才是房价过快上涨的1个重要原因。通过调查表明，造成目前1些地区住宅供求紧张、房屋价格快速上涨的众多原因中，开发商大量囤积土地甚至房源是个不容忽视的因素。不仅如此，近几年过快的房价上涨，也吸引了相当1批企业和普通居民投资或投机于房地产。但若市场需求不变，降低开发商成本的任何努力均无法实现降低住宅市场价格的意图。即使物业税开征能降低房屋开发成本，也不会引起房价的明显下降。除以上因素之外，房地产的价格还受其他多种因素影响。因此，开征物业税只是诸多制约房地产价格的因素之1，所以它的开征，对于房价的影响没有想象中的大。

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（2）、开征物业税对政府行为的影响：开征物业税有利于增强国家对土地的调控，促进土地流转和有效利用，有利于地方财政收入稳步增收，抑制地方政府的短期行为，建立地方政府的主力税种。由于财产具有明显的可见性和稳定性、征收面广，在短期内不易隐蔽，也不会在短期内转移他处而逃税，税源稳定。1旦物业税开征，它不仅是把几十年土地出让费用分年收取，而且物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业价值的升值而提高，这样1来，地方政府便可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。政府将更关心土地开发和城市基础设施建设，环境建设等城市软环境的投入与经营，改善投资环境，带动城市物业升值和城市水平的总体提升
（3）、开征物业税对不动产评估业的影响：物业税的开征加快推进了地籍管理制度和房地产市场评估体系的构建。虽然中国实行的是土地公有制，但是绝对不是土地的“大锅饭”。建立科学、准确、详尽的地籍管理制度对加强税源的有效管理十分重要。详细地掌握每宗地的使用和占有情况，只有这样才能更合理地设计物业税并建立完善有效的税收征管体系。房地产市场的评估体系也是伴随着物业税的开征必须积极构建的重要的制度。根据国际惯例，由于征收物业税需要有关部门定期对使用的土地或房产进行评估，在评估价格的基础上征收物业税，应缴纳的物业税会随着土地或房产市值的变化而变化，征税的环节集中在财产的保有阶段。因此，房地产市场评估体系是否完善，直接影响到我国物业税开征的实际效果如何。
（4）、开征物业税对房地产市场发展的影响：物业税改革的目的不是要特别打击炒楼行为，但物业税也会带来好处。1方面，物业税会随着城市土地或房产市值的变化而随之发生变化，炒楼者投机购买的房子如果不能及时出手的话，每年1大笔物业税将形成巨大的房产持有成本，对于投机炒楼行为会有1定的遏制作用；另1方面，还可以通过调整税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节，这将会对当前房地产业开发中高档物业比重偏大的结构失衡状况起到调节作用，有利于打击不法房地产商“炒楼”、“圈地”等投机行为，对于房地产市场的健康稳定发展具有深远意义。从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高而使用成本低”向“购买成本低而使用成本高”转变，这种转变将端正部分购房者的消费心态，特别是那些超出自身经济实力购房的行为将受到抑制，有利于市场的健康发展。 （转载自http://zw.ＮＳＥaＣ.com科教作文网）

    总而言之，鉴于构建社会主义和谐社会已经成为全国上下的奋斗目标。鉴于贫富差距的持续拉大已经成为构建社会主义和谐社会的最大障碍，应尽快开征物业税，从而更好地促进我国房地产业健康发展和税制的日臻完善，达到2者和谐的目的。

【参考文献】
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[2] 吴俊培。关于物业税[J]。 涉外税务，2004，（4）。
[3] 欧阳华生。我国物业税税制要素的初步构想[J]。涉外税务。2005。（3）。
[4] 万婷。对我国开征物业税的理性思考[J]。中国房地产信息月刊，2004, （6）。