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土地市场中政府与开发商的博弈分析(1)

2013-11-09 01:13 内容摘要：在渐进转型的中国，由于土地市场发育不完全，土地市场中的寻租行为时有发生。本文通过对政府与开发商之间的寻租进行博弈分析，探索在土地征用过程中各方利益群体的行为取向、影响因素及土地市场中的寻租活动给社会造成的巨大损失，并提出了进行制度创新、规范政府行为以限制土地市场寻租的相应对策。　　关键词：寻租 行政行为 博弈 制度创新
　　
　　租金一般而言是指为了使用不属于自己的一件工具或某个设备的一部分而需要支付的费用。在其他时候，租金是指一项资产所得到的超出其最佳选择性收益的一部分回报，这一概念时常被称为“经济租金”，在本文中，“租金”是“政府行为所创造出来的经济租金”的简称。
　　我国的土地市场发育还不完全，存在许多问题。其中，政府与开发商之间的寻租活动就是一个值得注意的问题。在房地产热中，受巨大的经济利益的驱使，许多社会团体、事业单位、个人，纷纷卷入土地经济活动中。
　　
　　政府与开发商之间寻租活动的博弈
　　
　　在土地市场上，往往是国家制定规则，在规则的框架下，国家以“行政权的单方性与强制性”以及“行政行为单方意志性与强制性”施加影响，从而使博弈参与的其他方往往在国家提供的强制性的制度面前被设定和约束自己的选择空间。而行政过程是一种扁平结构，是单方性、强制性的，区别于司法过程的三维空间。在土地市场上,政府与开发商的博弈焦点体现在对开发商的授权上,由于此种授权在某种程度上可实现经济利益的低成本或零成本，所以获取这种授权就成了开发商在对政府博弈中的现实目标，授权过程同样是个行政过程。
　　在行政过程中，相对方(开发商)与公务员之间展开面对面的博弈，但在理论层面所设定的行为模式中，相对方却是与以组织形式出现的行政主体之间进行较量，这种非对称性，或者错位，可能为非正当博弈的滋生与膨胀留下空间——或者行政机关进行机构寻租，或者公务员利用权力设租、寻租。由此可见，历经了“行政主体——行政机关——公务员”这两层信息非对称性的委代关系，公务员或者因收取租金而不能与相对方进行正当博弈，或者疏于激励与制约而不愿与相对方展开博弈，这毫无疑问地会导致公益目标不同程度的落空，并殃及第三者（在此博弈中为被征地农民）的利益。
　　在此博弈中，参与人1的行动集合有两种，即不寻租与寻租。参与人2的行动集合也有两种，即正常手段与灰色手段。两者的得益矩阵如表1所示。
　　进行逻辑分析后不难发现，如果参与人1不寻租， U22=0，即参与人2不能以灰色手段获取利益；若参与人1寻租，则 U23