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房产交易增税效应与市场走势分析(1)

2013-12-02 02:02 内容摘要：商品房住宅价格持续上升的现实已经引起全社会的广泛关注。本文结合国家“房产新政”以及市场对政策的反应，深入分析了我国房产市场，特别是商品房住宅市场独有的一些特征，重点阐述了房产交易增税的政策效果。　　关键词：房地产 商品房 住宅 政策
　　
　　尽管理论界和房地产业界对这些年我国房地产市场状况的看法不一，有时甚至存在激烈的争论，但是对于许多城市商品房住宅价格的持续走强，官方主导的观点还是认为当前房价属于异常涨升或房地产泡沫，从而有了一系列国家相关紧缩政策的相继出台。
　　在这些政策中，国家2006年8月1日开始实行的房产新政是业界最为关注的政策之一，房产交易市场的目光大都集中于房产新政所规定的税赋增加，因而7月底的前几天不少城市都上演了房产交易的“避税大战”。比如，北京二手房在2006年7月27、28、31三个工作日的总过户量为3660户，日均1220户。对比2006年8月1日的100户过户量，前后相差悬殊；上海、杭州等房地产热点城市也都有与北京类似的情形。
　　国家为了抑制房价的过快增长，规定自2006年8月1日起对购进5年内的商品房住宅进行转让时，要缴纳5%的营业税及其附加，同时缴纳20%的所得税。按照上述新增税赋的估计，一般的有税房源要提高7%～9%左右的交易成本，这无疑会极大地抑制住宅房产的交易量。如果新的政策使得购房需求下降，最终导致住宅价格相对平稳，那么无疑是一项利国利民的好政策。但是，从10个月的市场实践分析，全国各大中城市的商品房住宅价格跌少涨多，新政策并没有带来预想的成效。
　　
　　我国商品房住宅市场的特点
　　
　　 （一）市场具有不完全竞争性
　　当前我国的房地产市场还仅仅是一个准市场，作为参与其主体的房地产企业其实根本不属于真正市场的竞争者。 （科教作文网 zw.nseac.com整理）
　　这是由于掌握着市场多数资源的房地产企业往往与政府管理部门存在着千丝万缕的联系，有些企业干脆就是政府一些部门的下属机构，尽管表面上进行了改制、脱钩。这类企业可以比较方便地从所谓的土地招标中得到自己满意的开发用地，甚至得到指定的政策性房地产开发项目。这类企业对政府的依赖以及政府对其呵护的先天条件，决不是任何其它一家一般企业所能够比拟的。
　　其次还表现在超额利润的获取方面。在一个真正市场竞争的环境中，应该很少存在无风险地得到100%甚至更高稳定收益的项目。即便是在我国目前市场经济程度尚不充分的社会里，能够发现除房地产以外的这样超额利润的行业也是很困难的，而这样的现实确实明白无误地普遍存在于房地产开发项目中。我国的房地产企业在政策的庇护下能够以很低比例的自有资金加上大比例的银行贷款启动开发项目，最终挣得无风险的所谓商业利润。当然，这样的利润最后同样会被得主们描绘成10%左右的合理利润，甚至还可能出现帐面亏损的财务报表，并得到政府管理部门的首肯。
　　而对于一些真正的民营房地产企业，如果单靠这里所谓的市场竞争，是很难得到众人普遍看好的房地产项目的。
　　（二）政策具有易变性
　　首先是金融政策方面的问题。房地产市场是一个资金密集型的市场，无论对于发展商还是建筑商，抑或是商品房产的个人购买者，都必须具备较强的资金实力或融资能力。就当前及今后一段时期内而言，房地产市场各方的参与者需要靠借贷进行相关的经济活动应该是不争的事实。因此，国家针对房地产市场的金融政策显得尤为重要，是稳定市场的基石。从现实看，单就最近几年内出现的涉及房地产银行贷款时紧时松的政策变化，就导致了市场的极大不稳定。
　　在两年前的浙江，当银行突然收紧对房地产企业的贷款时，不少楼盘立即陷于难以为继的局面，企业不得不求助于比银行贷款资金成本高若干倍的典当资金以解燃眉之急。这种利用典当资金建房的事例或许只有在我国的特殊国情下才会出现，并成为当时工程建设行业和融资行业的一道独特风景，引起社会的广泛关注。这样拉动开发企业资金成本的金融政策，势必提高房屋的建设成本，最终造成商品房住宅价格的提高。