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土地成本对住宅价格影响的实证分析(1)

2014-05-22 03:05 内容摘要：房地产住宅价格和土地成本具有一定的相关性，土地成本是住宅价格的一个重要影响因素。本文以城市土地市场化程度较高的杭州为实证研究对象，定量分析土地成本和住宅价格之间的关系，揭示城市土地价格对房地产价格的影响。　　关键词：房地产 住宅价格 土地成本
　　
　　随着经济的快速发展和城市化进程的加快，我国城市规模不断扩张，土地资源总体供求矛盾越来越尖锐。我国从20世纪80年代开始推行城镇土地使用制度改革，由土地的无偿使用向土地的有偿使用转变，提高了城镇土地资源配置的利用效率，提升了土地的价值，为城市建设积累了巨额建设资本。近几年，关于住宅价格与土地成本之间的关系，学者、开发商、消费者之间有很多的争议。在这种背景下，本文以城市土地市场化程度较高的杭州为实证研究对象，结合杭州招、拍、挂土地项目开发情况，从定量分析的角度揭示城市土地成本对住宅价格的影响。
　　
　　杭州城市土地价格状况
　　
　　城市土地市场是房地产市场体系中的一个重要子市场，这是因为土地是房地产开发运行的基础性资产。土地市场受主体房地产市场的影响很大，同时也对整体房地产市场产生影响。1987年9月深圳将一块5321平方米的国有土地采用协议方式出让，同年11月又将一块46355平方米的国有土地以招标方式出让，12月以拍卖方式出让一块面积8588平方米的土地使用权，从此真正意义上的城市土地市场开始形成。1996年，上海市实行了城市土地储备制度，随后杭州、青岛等城市也实行了城市土地储备，土地储备制度使得价格机制在城市土地市场中发挥重要作用，使我国城市土地市场化程度稳步提高。浙江省1999年开始实行土地招标、拍卖、挂牌等出让方式以来，土地价格涨幅较大。
　　（一）杭州城市土地出让市场总体状况
　　杭州市土地市场经历了从无到有、逐步规范和快速发展三个阶段。自1992年杭州市出让第一宗国有土地使用权以来，杭州市区一级市场土地有偿范围不断扩大，目前除法律规定可以划拨的土地以外，全部都纳入有偿出让的轨道，出让方式也由原来单一协议出让为主逐步过渡到以招标、拍卖和挂牌出让为主。特别是1997年开始实施的城市土地储备制度，将城市存量土地全部纳入城市土地储备中心管理，强化了政府宏观调控土地市场的能力，规范了城市土地市场。1998年以来，杭州市区全面实行了经营性用地进行招标拍卖出让的政策，招标拍卖出让的土地的比重大大提高，目前经营性的土地的招拍挂出让占到100%。
　　由于我国城市土地市场化制度建立时间不长，城市土地市场化程度不高，各种用途土地交易数据缺乏，收集非常困难，因此目前我国学者普遍对城市土地市场的定量分析不足。作为最早实施经营性土地公开出让的城市，杭州市城市土地出让的市场化程度比较高，因此取得数据比较容易，为论文进行实证研究创造了良好的条件，保证数据的有效性和准确度。
　　1.实证资料收集说明。数据来源：土地成交历史价格数据来源于杭州市国土资源局政府网站历次的招拍挂成交价格，主要为2003-2005年的土地供应价格。为了便于数据的比较和处理，本文将出让地块总价统一折算成楼面价格。楼面地价更能真实反映同一区域各宗地、不同区域的地价水平。
　　数据采集的区域和时间范围：土地出让信息仅限杭州市区（因为余杭、萧山辖区内2001-2004年国有土地使用权出让相对独立）。数据选择的时间为2003-2005年，因为这一时间段内杭州国有土地的成交数据可以直接从国土资源局政府网站获得，保证资料的准确性和严密性。
　　杭州市三年中所开发的房地产项目中有住宅用地、商务用地和综合用地，用地性质不同直接影响土地的价格，本文以住宅市场为分析切入点，只选取住宅项目的土地出让数据处理。
　　2.杭州市住宅土地出让的总体价格数据。2003年杭州市区出让34宗3381亩住宅用地，平均楼面地价为2757元/平方米；2004年杭州市区共出让27宗1829.5亩住宅用地，总成交金额872608万元，平均楼面价格为2842元/平方米；2005年杭州市区共出让土地1760.8亩。很明显杭州市区的土地价格呈上升趋势，特别是2004年到2005年土地出让价格一下子从2842.88元/平方米上涨到3804.56/平方米，其增加幅度很大。