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河北房地产周期与宏观经济波动关系分析(1)(2)

2015-01-26 01:52
　　（一）房地产周期波动与宏观经济波动
　　地区生产总值是地区在一定时期内（通常是一年）生产的最终商品和劳务的市场价格的总和，因此用地区生产总值计算的经济增长率，实际上已包含了房地产业。因此，经济增长率不但反映了整个宏观经济的发展水平，而且也在总体上反映出房地产业在这一时期的实际运行状况。以商品房的销售面积增长率作为河北省房地产的基准周期，以地区生产总值增长率作为宏观经济周期。
　　河北省房地产周期波动的情况，可以分为2个阶段分别考察。第一阶段是从1995年到1999年，第二阶段是从1999年至2005年。河北省房地产市场在1996—2002年间经历了一个完整的周期，峰值出现在1998年，2002年房地产又开始好转，到2005年又将近峰值。按照从峰到峰的计算方法，1998年到2005年的周期时间是8年。但是河北房地产市场发育较晚，历史较短。用很短的历史数据，很难判断今后的市场走势是否会延续以前的趋势。本文用这个基准周期作为参考。
　　从河北省房地产周期波动的情况可以看出，从1995年到1998年，河北房地产周期波动和地区国民经济周期波动呈逆反现象；1999—2005年二者波动较为吻合。房地产的总体波动幅度大于GDP增长速度的波动幅度。当1995—1998年，国民经济下滑时，房地产却由于国家宏观调控的措施，持续往上升，在1998年达到峰值，这主要因为住宅需求旺盛，还有政府政策因素存在。这从一个侧面说明河北省房地产市场很大程度上依赖于政府政策的指导，但随着住房制度改革的深入，消费者消费观念的成熟，房地产市场的市场化程度逐步提高，房地产经济的波动将主要取决于市场力量。
　　总的来说，2000—2005年内二者波动非常吻合，但是房地产业的波动幅度非常大，当河北省国民经济稍有下滑时，房地产就急剧下降。2000年后，国民经济开始缓慢复苏的时候，房地产却开始下滑，两年后房地产业才很快开始上升。从河北省在这时期的宏观政策上看，2001—2002年间，河北成为建设部确定的建设体制综合改革唯一试点省，进行建设体制改革，出台了《河北省深化建设体制综合改革试点工作实施方案》。同时稳步推进住房制度改革，各市住房货币化分配实施方案相继运转，在6个设区市开始发放住房补贴。全省公房出售率达90%，职工个人自有房屋产权比例达85%以上。住房资金管理逐步规范，政策性个人住房贷款业务全面开展。这些措施拉动了房地产业的上升，从而拉动了河北省国民经济的发展。
　　从1995—2005年间河北省GDP增长波动周期和房地产业波动周期比较可以得出，河北省房地产业的发展对国民经济的敏感度非常强，房地产业在影响国民经济发展的同时，也受国民经济发展的影响。也从另一个侧面来说，河北省政府高度重视房地产业对国民经济的带动作用，严格实施有效的房地产业宏观调控，使得房地产业同国民经济之间呈良性的互动作用。
　　（二）消费水平与房地产周期波动
　　在市场经济条件下，由于住房市场的供给和需求主要依靠市场自身的调节机制来完成，住房消费在个人总消费支出中占有很大比重。美国1903—2003年名义GDP增长率与住房消费在总消费支出中的比重呈显著的反向相关关系，相关系数为-0.44。但是住房消费支出总量随着经济增长同向变化，1903—2003年两者增长率相关系数为0.55，这意味着人们的住房消费支出与经济周期同向变化。
从河北省1995—2005年城镇居民人均消费支出主要项目构成来看，消费结构变化非常明显，用于食品消费的支出显著下降，用于文化教育、交通通信和医疗保健等服务项目的支出显著上升。城市中住房比例要高于食品和衣着的比例，其中在1996年达到峰值，在1998年降到谷底后回升，一直维持在15%左右，但是三者总的变化趋势一样。
　　农村的居住比例与城市的居住比例恰恰相反，1995至1997年一直呈下降趋势，在1998、1999年维持在25%左右，1999年后比例又开始下降，直到2002年才回升。在2000年前，居住比例还比较高，2000年后居住比例低于食品、衣着、家庭设备等的比例。河北省城乡居民在居住比例上消费支出的差异反映了农村居民没有受到住房体制改革的影响，而城市居民经历了住房制度的巨大变革，支出比重大。