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谈居民购房活动性质的经济学分析(1)

2017-09-27 05:19 在逻辑上，基于“投资-消费”二分法分析居民购买自住房行为的性质存在明显的局限性。事实上，消费与投资并不是非此即彼的关系，而是可以基于各自不同的分析视角共存于自住房的购买行为之中，真正需要分析的是我们在何者意义上言说消费和投资，以及从何者意义上考察自住房的购买行为更有利于具体问题的深入分析。
　　关键词：房地产；自住房；消费；投资
　　
　　一、引言
　　
　　伴随我国房地产业的快速发展，市场交易已经成为我国当前配置房地产资源的主要方式。对于市场交易来说，购买与出售是一枚硬币的两个方面，那么对于买方来说，购买房地产的行为属于消费活动还是投资活动呢?
　　如果我们将房地产区分为住宅房地产和非住宅房地产(包括工业、商业、办公和其他非住宅房地产)两大类，那么购买非住宅房地产的目的往往是为了将其作为生产资料，投入生产过程，产出商品或服务，并将其出售以获得利润；或者将非住宅房地产作为资产持有，待其价格上涨，将其出售，以期从资产价格的上涨中获得利润。可见，无论采用上述哪一种途径，购买非住宅房地产的目的归根结底是为了获取利润，这种购买行为无疑属于投资活动。那么购买住宅房地产的行为属于消费活动还是投资活动呢?
　　我们将住宅房地产区分为自住住宅房地产和非自住住宅房地产(为行文方便，以下将其简称为自住房和非自住房)，前者是指居民用于自己家庭居住的住宅房地产，后者是指并非用于自己家庭居住的住宅房地产。购买非自住房的目的往往是为了出租，以期获得租金；或者等待价格高涨，将其出售，以期从资产价格的上涨中获得利润。可见，购买非自住房与购买非住宅房地产的性质并无区别，都属于投资活动。那么，居民购买自住房行为属于消费活动还是投资活动?这便是本文研究的核心问题。和其他与此相关的研究相比，本研究具有基础性。那是因为对该问题的不同回答会深刻地影响到与此相关的其他经济问题的研究，不仅如此，它还会影响到宏观调控政策的实施、经济指标的设计、社会保障制度的建立乃至相关法律法规的制定。

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　　二、投资说：内容、依据及其评价
　　
　　(一)投资说的内容
　　顾名思义，投资说认为居民购买自住房行为属于投资活动，而非消费活动，因而被购买的自住房属于投资品，而非消费品。持有投资说的学者或者直截了当地认为居民购买自住房行为就是投资活动，或者间接地通过论证商品住宅，无论是自住房还是非自住房，都越来越明显地具有虚拟资产属性这样一个事实来得出居民购买自住房行为带有投资活动属性的结论。
　　1　投资说的表现形式之一
　　几乎所有西方主流经济理论都坚持这样一种观点：在新房市场上，无论是自住房的购买，还是非自住房的购买都属于投资活动。正如曼昆所言：居住投资包括那些计划自己居住的人和计划向其他人出租住房的房东对新房的购买，居住投资与企业固定投资、存货投资具有相同性质，他们一起构成了全部投资活动。住房一般具有较长使用寿命，因而能够提供持续的服务流，这个服务流被称为住房服务。租赁者要为获得住房服务向房东支付房租，自住房居民也同样要为获得这一住房服务支付房租，不同的是支付者和接受者都是房主自己，虽然房主实际上并不向自己支付这种租金，但是统计部门要估计如果把这所房子出租会有多少市场租金，并把估算的租金计入房主的消费支出中，就像把租赁者支付给房东的房租计入租赁者的消费支出中一样。可见，在新房市场上购买住宅，无论是自住房还是非自住房，都属于投资活动，被购买的住宅属于投资品。而享受住宅提供的住房服务，并为此支付房租的行为属于消费活动，被购买的住房服务属于消费品。
　　2　投资说的表现形式之二
　　从1997年东南亚金融危机以后开始，我国部分学者开始研究虚拟经济现象，这一研究很快得到了社会的承认，2002年10月，“虚拟经济”一词被写入了中共十六大报告序言。虚拟经济研究对于深化包括住宅在内的房地产属性的认识意义重大。虽然对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成一致的定义，但是人们基本认同这样一种观点，即虚拟经济是一种与实体经济相对应的概念，虚拟资产是指金融资产以及具有类同金融资产属性的其他资产形式，而房地产就是除了金融资产之外的最主要的虚拟资产形式。由于房地产具有虚拟性，所以它有别于普通资产，而与货币、股票、债券和金融衍生品具有某种相似性。购买房地产的行为带有投资活动性质，房地产(当然包含自住房)具有投资品属性。