投资性房地产准则相关问题探讨(2)
2016-02-13 01:14
导读：2、针对上述两种情况，只可能存在两种选择 （1）第一种选择是允许对原已采用公允价值模式计量的投资性房地产继续采用公允价值模式进行后续计量，对
2、针对上述两种情况，只可能存在两种选择
（1）第一种选择是允许对原已采用公允价值模式计量的投资性房地产继续采用公允价值模式进行后续计量，对新增的投资性房地产则允许同时采用成本模式进行后续计量。
（2）第二种选择是将原已采用公允价值模式计量的投资性房地产变更为成本模式计量，并对新增的投资性房地产也采用成本模式进行后续计量。
显而易见，不管企业最终做何选择都是与投资性房地产准则的上述规定相违背的。因此，本文认为，投资性房地产准则需尽快对此做出修正，否则，当上述情况在现实经济生活中真正出现时，企业将无所适从。
3、优化选择
对于上述两种处理方法，本文认为第一种处理方法更科学，即允许企业对满足不同条件的投资性房地产分别采取成本模式和公允价值模式进行后续计量，这样不仅可以避免企业所采用的投资性房地产会计政策（或会计处理方法）出现人为的重大变更，还有利于防止企业利用这种会计政策的变更操纵利润。
同时，为了防止企业利用上述情况下选择两种计量模式的较大空间来操纵盈余，一方面应该继续坚持对已采用公允价值模式计量的投资性房地产不能再变更为成本模式计量这一做法，另一方面还应该规定企业对于今后新增的与其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，同类或类似的投资性房地产以及其他满足采用公允价值模式计量的投资性房地产必须采用公允价值模式计量，不得采用成本模式计量。
三、投资性房地产在不同计量模式下的累计财务影响实证比较
投资性房地产准则规定：采用成本模式计量的投资性房地产所计提的折旧（摊销）和处置时的账面价值均通过“其他业务成本”科目反映，但处置收入则记入“其他业务收入”科目；采用公允价值模式计量的投资性房地产在处置时需首先进行上述处理，还需将该投资性房地产的累计公允价值变动记入“其他业务收入”科目，若存在首次执行日或转换日计入资本公积的金额也需一并记入“其他业务收入”科目。
内容来自www.nseac.com
下面将以某项投资性房地产的公允价值分别处于不断升值和贬值的经济背景为例，对不同计量模式下投资性房地产的日常核算及其处置的累计财务影响通过实证比较进行分析。
实证一：房产升值背景
20×6年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。出租000，20×6年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。20×6年12月，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将其原办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年1月1日，租赁期限为3年。20×7年1月1日，该办公楼的公允价值为6000万元，其原价为4000，已提折旧1000万元，使用寿命为20年，预计净残值为0。按照经营
租赁合同约定，乙企业每年支付甲企业租金500万元。20×7年、20×8年和20×9年底，该办公楼的公允价值分别为6800万元、8000万元和9500万元。20×9年12月31日，租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并以公允价值9500万元出售，出售款项已收讫。假设甲企业于20×7年1月1日起分别采用成本模式（假设按照直线法计提折旧）和公允价值模式对上述投资性房地产进行后续计量，其累计财务影响差异（见表1）。
实证二：房产贬值背景
假设上例中的办公楼出租000，20×7年1月1日的公允价值为2900万元，且20×7年、20×8年和20×9年底的公允价值分别为2750万元、2550万元和2450万元。20×9年12月31日，租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并以公允价值2150万元出售，出售款项已收讫。其他条件与上例相同。该投资性房地产（办公楼）的累计财务影响（见表2）。
