２００８上半年北京楼市分析及后市展望(2)
2016-04-21 01:02
导读：（四）北京市政府限价房政策对房价的影响 北京市住房保障 办公室 确定了从2007年起3年内北京要开工建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。
（四）北京市政府限价房政策对房价的影响
北京市住房保障
办公室确定了从2007年起3年内北京要开工建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。缓解低收入和中低收入群体的住房紧张，解决房屋供给的部分机构性短缺问题。供求矛盾的缓解将有利于控制价格暴涨，稳定和缓和房价涨势：调节市场住房供应结构；影响老百姓的购房心理预期；让“夹心层”的住房问题得到解决。
四、对市场的判断及机会与风险分析
（一）目前北京房价是否处于合理水平
1、纵向比较——北京房价逐年上升。除2006年较之2005年出现小幅回落外，2004～2007年北京商业用房平均价格呈整体上涨趋势。
2、横向比较——北京房价涨幅偏高。通过北京、上海两个城市房地产市场的发展比较判断房价是否合理。由国家统计局有关数据显示，房地产价格指数比较：北京的销售价格增长＞全国＞上海，而上海的租赁价格增长＞全国和北京，这与北京市场偏好产权而上海市场偏好使用的特点相吻合。
3、房价收入比、房价租价比判断房价是否合理。（1）房价收入比——高于一般标准。近几年我国的房价上涨幅度远高于居民的可支配收入的增长，造成我国的房价收入比逐渐攀升。截至2006年，北京、上海、广州、深圳4个城市的这一指标均超过10，且均呈逐年上升趋势，远高于世界银行4-6倍的一般标准。（2）房价租价比——低于合理水平。租售比是衡量一个区域房地产市场是否过热的重要标准，1∶200至1∶300为良好的租售比。租售比过低则表明房产价格偏离理性真实的房产价值，小于1∶300房产投资价值相对变小。目前北京的房价租价比多较低。
（科教作文网http://zw.ΝsΕAc.Com编辑整理）
（二）对本轮房地产市场调整的分析
我国此次房地产市场调整幅度将持续两年左右，房价调整的幅度不超过30%。
1、关于调整时间的判断依据。（1）从国际上的历史经验来看：日本的20世纪60年代中期和20世纪70年代中期，美国的20世纪60年代末和20世纪70年代末，以及香港的20世纪90年代中期，房地产市场出现的短暂调整都是两年左右的周期。（2）从市场运行周期看：过高的房价和前期过热的发展，需要经历缩量-房价滞涨-甚至下跌-放量的过程来消化。目前，全国大部分地区房地产市场都在经历住宅销量的萎缩，但成交价格方面，除了深圳，其余大中城市近期房价较2007年均价都有近10%以上涨幅。尚处在房价滞胀初级阶段的楼市，如果没有合理的交易量作支撑，未来仍将面临调整风险。（3）从宏观面看：房地产市场与宏观经济紧密相关，尤其是通胀和政府为控制通胀采取的紧缩政策。我国宏观经济周期已步入2003～2007连续5年两位数高增长后的转折，虽2008年总体依然乐观，但要素价格、通胀水平面临继续大幅上扬的风险，未来两年依然存在很大的通胀压力，紧缩政策大幅
放松的可能性较小。
2、关于调整幅度的分析。在实际甚至名义房价下跌情况下，随时间推移，如果一线城市房价收入比下降到10-12的范围、二线城市下降到8-10的范围，就意味着房价调整到位，将是我国目前情况下的一个高位平衡位置。2007年底，我国一线城市的房价收入比约为15，假设2008年房价较2007年末涨5%，2008和2009年人均收入每年增长10%，则2009年房价下跌8-30%，房价收入比将下降到10-12的范围；二线城市中，少部分较高的城市存在约30%的调整空间，而武汉、天津等城市的调整空间在10-30%内，还有部分城市的价格基本合理，在房地产总体市场调整的背景下，将维持小幅上涨或横向整理的态势。因此判断房价的总体调整幅度不会超过30%。
（转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网）
（三）后奥运时代房地产市场发展态势预测
短期内房价可能会下跌；奥运会后需求回暖；由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应；长期依然看好。
（四）2008年下半年北京房地产市场预测
1、经济运行平稳，涨幅有所下降。预计2008年全年北京国民经济保持9%左右的增长率，2008年年底实现人均国内生产总值6000美元，城乡收入年均增长6%左右。由此判断，2008年下半年北京仍将保持良好态势，但涨幅会有所下降。
