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北京市住宅市场存在的问题及对策建议(2)

2016-09-14 01:20
　　首先，央产房上市需经中直和国管局下属的央产办审核，受职工住房档案、住房面积超标和物业供暖费结算证明等多项上市限制政策影响，可上市交易量少。2003～2007年经央产办审核准予上市的央产房累计还不到央产房总存量（约60万套）的3%。另外，现行的央产房物业费、暖气费等仍带有福利性质，也影响了央产房再上市交易。其次，使用权房和校产房改房受政策限制无法上市，总量约50万套。最后，经济适用住房需购买5年以上才能以市场价出售，再上市量少。 　　三、政策建议
　　
　　针对目前北京市住宅供应不足，需求增加的局势，努力增加新建住宅数量，调整供应结构、使中小户型比重增加，提高存量房的流通率，引导消费者合理购房、控制投资及投机需求都是缓解当前情况的方法。具体来说，政府部门可以考虑从以下方面入手来采取相应措施：
　　（一）调整住房供应政策
　　解决住房问题的根本途径是以市场化为主导，完善住房供应体系，以市场配置资源为主，辅之以政府保障机制，满足各阶层住房需求。宏观调控不能以稳定房价为唯一取向，必须从更为基础的住房供给与住房需求结构两方面入手，以需定供，着力建构一个完善的住房供应体系，在住房消费者与住房供应类型之间形成稳定关联。
　　1、廉租住房应逐步从目前租金补贴为主、租金减免和实物配租为辅的保障形式，转变为租金补贴与实物配租并举的保障形式，加大廉租房的建设力度。
　　2、适当调整经济适用住房再上市政策。对已售出的经济适用住房，可规定产权人在规定时间内一次性补交综合地价款后，可变更为商品住房，按商品房上市交易或出租。综合地价款应由土地部门评估并收取，上交市财政专项用于保障性住房的建设和收购资金。而对此后的经济适用住房实行封闭运作，原则上应不允许上市交易和出租，确需出售的，应由政府部门原价回购。

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　　3、调整供应结构，增加中低价位商品房（两限房）供应量，重点解决本市居民的基本住房需求。当前问题的重点是解决中端需求旺盛与供应不足的结构性矛盾，应采取政策调控手段增加中低价商品房供应。通过实施中低价位商品房（两限房）政策，满足本市居民自住性住房需求，达到稳定群众预期，平抑房价的目的。
　　4、制定政策规范商品住房的各项标准和开发模式。就住房开发而言，如果让市场自由配置资源，开发商可能会倾向于建设高档、大户型的住宅，造成资源浪费，不能有效解决中低收入家庭的住房问题。因此，政府需对住房市场进行必要的干预，从资源、能源承载力和可持续发展考虑，制定各项政策来规范商品住房的各项标准和开发模式，比如已经实施的“90、70政策”等。
　　5、重视住房租赁市场，加大出租房屋的税收优惠力度，鼓励居民通过租房解决住房问题，引导“先租后买”的理性梯次消费观念，规范租赁管理。租赁市场的发展状况在很大程度由住房制度所决定，政府提供的公共住房租赁作为一个政府住房保障的重要手段对调节租赁市场起到了重要的作用，政府参与租赁市场的方式多种多样，可以是政府直接建房供应，也可以是政府以优惠政府鼓励企业参与租赁市场供给。
　　（二）调整住房税收政策
　　1、制定买房减税和卖房赚钱重税的政策。美国有关税法规定，使用抵押贷款购买住房者，应按照其每月归还贷款数额，相应地减去其一定比例的财产税和所得税，同时，免去相应的财产增值税。这种购房地减税政策不仅适用于购买新房，而且适用于购买旧房，包括以小换大、以旧换新等形式。这种买旧房和更换住房活动，有利于居民改善住房条件。对于每次换房要增加支出的，都享受减税政策。而对于换房中增加了收入，或者只卖不买的则要照章纳税。这种政策明显地体现了政府支持居民买房自住，也鼓励居民通过换房来提高居住水平，但却抑制卖房赢利，特别是打击炒房活动。

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　　2、促进物业税的征收，增加房产持有成本，挤压有效房源。目前北京市许多居民拥有两套或者更多的住房，其中相当部分的住房没有被有效利用，特别是大户型、高房价的住房投资比例高，而闲置、空置率也比较高。加大住房持有成本有利于促使这些住房进入市场。因此，应对持有房地产征收物业税，加大闲置房的持有成本，挤压有效房源。