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北京市住宅市场存在的问题及对策建议

2016-09-14 01:20 自2003年，北京市住宅房地产市场开始由买方市场进入卖方市场时代。加上由于制度调整，北京市土地供应量从2004年开始锐减，相应的住宅供应量从2006年开始明显下降。另一方面，住宅的需求却逐年增加，其中包括人口迁移和人口自然增长带来的住房需求，改善住房和拆迁导致的住房需求，以及非京人口的购房需求。因此，由于土地供应减少，需求逐年增加，再加上房地产商囤地，开发企业惜售，供应量进一步减少，从而导致房价不断上升。这样导致了潜在的消费需求被压抑，而投资及投机需求却比较旺盛。总体来看，2005年以后，北京市住宅销售量逐年下降，而价格却一路攀升。
　　
　　一、现存主要问题
　　
　　（一）供应总量持续下降
　　自2004年起，北京市住房供应量开始持续下降。2004年2863万平方米，达到2001年以来的最高峰，之后批准预售面积开始不断下降，2007年批准预售面积降至1330万平方米，不及2004供应量的一半。从2004年起，平均每年住宅批准预售面积下降约30%。
　　（二）供需矛盾较为突出
　　与住房供应量持续下降相对应的是住房需求的不断上升。2003年住宅预售成交面积1138万平方米，住宅供应量（批准预售面积）远大于成交量，但2004年住宅预售成交面积上升至2433万平方米，与住宅供应量仅相差400万平方米左右，2005年住宅供应量与成交量绝对差额进一步接近，从2006年起，住宅成交量开始超过供应，新上市住宅供不应求明显。
　　（三）中小户型住宅比例有所提升，但比例仍然偏低
　　2007年住宅批准预售面积1333万平方米，其中建筑面积为0-90平方米的住宅占20.6%，相比2006年比例有所提高，但与“90、70政策”[《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”]的要求仍有较大差距。 （科教范文网http://fw.nseac.com）
　　（四）二手房交易比重偏低
　　自2003年以来，虽然二手房成交量在不断增长，但是至2006年北京市二手住宅只占总成交套数比重的26%，与其他城市二手住宅与一手住宅平分天下的情况相比，北京二手住宅成交比重仍显不足。二手住宅市场发展的滞后，会导致房地产调控政策传导机制不健全，从而削弱房地产政策的效应。也就是说，由于房地产市场发育不成熟，部分房地产调控政策的传导受阻，北京的房市受国家宏观调控政策的影响就明显小于其他城市。
　　
　　二、原因分析
　　
　　（一）住宅供应量下降原因分析
　　1、土地供应量下降迅速。受土地资源稀缺和国家宏观政策的影响，自2005年起，全市土地供应量下降相当明显。2005年与2006年住宅土地（不包含经济适用房土地）供应量分别为585公顷、786公顷，仅为2004年供应量的18%和24%，两年的供应量之和也仅与2002年一年的供应量相当。
　　2、土地一级开发缓慢，土地储备不足。由于土地一级开发缓慢，土地储备不足，北京市住宅土地供应规划实现难度较大。根据北京住房建设规划（2006～2010年），2006年、2007年住房建设用地供应规模约3600万平方米。但是2006住宅用地实际供应用面积仅为953万平方米（包含经济适用房167万平方米），2007年也只有约1400万平方米的供应，远低于2006年、2007年两年的计划供应量，住宅实际供应量也受此影响大大低于预期水平。
　　3、已出让土地闲置情况较为严重。由于北京市的房价最近几年增速较快，部分开发商的未来房价预期较高，因此有意将已取得的土地闲置或者延缓开发速度，达到推迟住宅项目上市时间的目的，以获得房价快速增长带来的好处。
　　（二）存量房市场交易不活跃的原因分析
　　有效房源的供给量不足是北京市存量住房市场交易不活跃的主要原因，而有效房源不足背后的原因则是北京市存量房存在复杂的产权关系。由于体制和政策方面的障碍仍然存在，使得各种产权性质的房产难以形成有效供应。