新形势下我国房地产资产证券化问题思考(2)
2016-10-12 01:20
导读：房地产资产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,它使得投资者与投资对象之间的关系
房地产资产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,它使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
从本质上讲,房地产属于周期长、流动性较差的资产,而证券化是具有可分性、流动性较高的资产。房地产的低流动性与企业运作资金的高流动需求是房地产的一个基本矛盾,房地产资产证券化正是在这种矛盾的博弈中产生出来的。
概括地讲,一次完整的房地产资产证券化融资基本流程是:发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(SPV),或者由SPV主动购买可证券化的资产,然后SPV将这些资产汇集成资产池,再以资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资,最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。
(二)住房抵押贷款证券化模式对我国的影响
目前,我国个人住房抵押贷款发展较快,为住房抵押贷款证券化的推行奠定了资产基础。为了推进住房抵押贷款证券化,国务院已经批准了国家开发银行和中国建设银行分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化试点工作。借鉴世界发达国家的证券化经验,结合我国国情,我们得到以下几点启示:
首先,政府要积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的发展。从国际经验来看,大部分国外住房抵押贷款证券化机构都有很强的政府背景,政府在资产证券化过程中不仅仅通过立法和机构组建给予支持,而且直接设立或提供担保形式参与运作。
其次,选择适应本国国情的住房抵押贷款证券化的模式。从分析三国的住房抵押贷款发展模式来看,美国虽然在这个领域居世界之首,但是其他的国家也没有完全“照猫画虎”,他们也都是根据自己国家的政治经济状况和房地产市场的发展情况确定房地产资产证券化模式,并取得了不同的成功。
（科教论文网 lw.nseaC.Com编辑发布） 最后,必须建立抵押贷款一、二级市场相互促进发展的机制。一级市场与二级市场是相辅相成的,住房抵押贷款保险和担保二级市场的发展必须以一级市场为前提,同时二级市场发展又会进一步促进一级市场的规范。 三、我国房地产证券化的难点分析 (一)房地产证券化认识上的局限性
20世纪90年代以来,中国的学界和业界对资产证券化进行了深入的研究和不懈的探索,包括人民银行、证监会在内的政府部门对资产证券化的研究和探索都给予了一定的支持。政府相关机构多次牵头进行了资产证券化可行性和必要性以及相关专题的研究,部分学者和专家也出版了一些介绍性的图书和专著,并取得一定成就,与次同时,我国资产证券化的实践活动也逐步开始尝试。但是,我国房地产资产证券化起步较晚,对其认识还处于初级阶段,尽管我们是在学习和借鉴发达国家房地产资产证券化的基础上推行适合我国国情的证券化模式,可是发达国家尚且用了几十年的时间把房地产资产证券化广泛推广,更何况我国尚处于探索和研究阶段了。 (二)金融体制上的不适应性
1.我国证券市场不规范。实行住房抵押贷款证券化,其最终是要走上市之路,而目前我国证券市场很不规范,难以识别证券的优劣。2.我国现阶段还没有真正权威性的评级机构。3.我国没有专门的政府担保机构和保险公司。4.缺乏推行房地产证券化所需的专门人才。
(三)房地产法律及其监督的滞后性
房地产资产证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等各个方面的利益。我国现行的《证券法》相关条款中缺乏对资产证券化在融资业务应用的规定,这势必增加资产证券化的推进难度。同时建立风险隔离机制所需要的相关法律《破产法》和《信托法》出现不久,实施过程中难免存在种种困难。 四、推进我国房地产证券化的对策思路 (一)积极推进金融体制改革创新,为房地产证券化提供前提和环境
（科教作文网http://zw.NSEaC.com编辑发布） 1.进一步深化金融体制改革,充分发挥市场机制对金融市场的调节作用
