新形势下我国房地产资产证券化问题思考(3)
2016-10-12 01:20
导读：改革开放以来,经过多年的市场趋向改革,我国金融市场从形式上看,已经建立了比较齐全的金融体系, 但各种金融机构的组织和功能离市场经济发展还有相当
改革开放以来,经过多年的市场趋向改革,我国金融市场从形式上看,已经建立了比较齐全的金融体系, 但各种金融机构的组织和功能离市场经济发展还有相当的距离,资本市场仍发育不良,行政干预金融市场的情形还大量存在, 因此需要进一步深化金融改革; 加快建立适应现代市场经济发展需要的金融体制, 让市场机制充分发挥对金融市场的调节作用。
2.创造适宜房地产资产证券化需要的环境
(1)对国有商业银行进行公司制改造。我国长期的实践表明,国有金融企业由于与政府保持了过于密切的行政关系,导致了经营效率低下,使社会资金不能得到合理的运用,同时,金融企业本身也养成了过分依赖国家的心理,而不注重自身的经营管理。商业银行进行公司制改造,使它们可以通过产权制度安排,比较清楚地界定财产的所有者与经营者之间的权责关系,可以提高其经营效率。
(2)完善一级市场的风险控制机制。银行发放个人住房消费贷款,除了审查借款人购买房屋的市场价格,还要对借款人的资信状况进行严格的审查,以确保借款人具备良好的信用和较强的还本付息能力,从而为抵押贷款证券化奠定基础。由于现阶段我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况做出判断,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。这样一来,无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有意义的。为此,应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报与规避在内的一系列个人信用制度,对借款人就业和收入变动状况以及财产增减情况实行动态监督和跟踪调查,以利于银行扩大个人住房消费贷款规模,推动城镇居民购房需求。从长远来看,住房抵押贷款证券化需要个人信用制度来保证。
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(3)技术条件的革新。开发高效自动化的信息系统,实行证券运作的标准化,广泛实施电算会计,以提高市场的整个效益。
3.加强房地产证券化方面的人才培养
建立起一支既精通金融业务,又了解房地产市场,熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时,积极进行证券化业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务性人才的队伍建设。
(二)加快房地产证券化相关法律的立法
完善相关的法律法规体系,一方面要加快制定金融资产证券化的市场进入、经营和退出等方面的法律;另一方面,要加快市场监管的立法工作。使金融市场资产证券化业务从一开始就走向规范化的发展道路。不仅要对我国现行《证券法》进行修改,对《信托法》和《破产法》《保险法》进行补充,而且人民银行、证监会、银监会等也要对各个法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理,以促进资产证券化在我国的发展。尤其是要在会计税务准则、证券交易监督管理等方面加强立法和执法进度,根据法制经济原则的要求和国际惯例的规定指导证券化的理论与实践,最大限度地保护房地产证券发起人、中间人和投资人的权益,促进房地产证券化健康、有序地发展。
(三)中介服务机构的规范
资产证券化交易要涉及到几十家中介服务机构,其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构是所有资产证券化交易都必须涉及到的,也是最重要的机构。相对而言,目前我国投资银行和会计行业的行为较规范,基本满足资产证券化对其的要求,而资产评估业和资信评级业差距较大。目前我国资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足,资信评级机构无法发挥其应有的作用。因此,应规范发展我国的资产评估业和资信评级业。针对当前资产评估面临的新形势,有必要建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系。同时,借鉴国外资信评级业的发展现状,我国的资信评级业应走“少而精”的发展模式,即着重培养几家在国内具有权威性的、在国际具有一定影响力的资信评级机构。
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(四)我国积极推行房地产证券化的运作
在西方国家,金融资产证券化理论上已经比较成熟,实践也取得了成功;而我国金融资产证券化的理论还在讨论之中,实际操作上处于尝试阶段。因此,我国在房地产证券化推行初期,不应该面面俱到,而应当有重点地选择突破口,可以先从住房抵押贷款证券化入手。 2005年12月15日,作为信贷资产证券化的试点之一,中国建设银行在银行间债券市场成功发行了首期建元个人住房抵押贷款支持证券。建设银行作为发起机构,将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的15162笔个人按揭贷款共计37.12 亿元,集合成为资产池,委托给受托机构———中信信托投资有限公司,受托机构以此设立信托,并在银行间市场发行信托收益凭证形式的MBS,MBS的持有人取得相应的信托收益权。
