论城市经营中“政府—企业—银行”的联动效应(3)
2016-10-19 01:02
导读：上述博弈的过程和利益的分割，在房地产金融的空手道游戏中表现得尤为明显。地产商以低价获得大片土地之后，又通过政府支持成为银行重点扶持的对象
上述博弈的过程和利益的分割，在房地产金融的空手道游戏中表现得尤为明显。地产商以低价获得大片土地之后，又通过政府支持成为银行重点扶持的对象，资金开始源源注入房地产市场。[4]作为资金密集型行业，房地产企业往往借助银行的帮助玩“空手道”，即用初始投入低但能产生极高级差地租的土地作担保。这样，即便土地产权因还贷不力转入银行，借款人也可高价卖地。在此，取得具有升值潜力的土地储备或开发权是核心环节，但这须得到地方官员的支持。此时，开发商与“政银”合作的操作流程是：制定圈地计划→摆平土地批租者→交最低首付金→取得可套贷的土地手续→用承建单位资金做到正负零→获抵押贷款→基本完成收益周期。透视这一流程，可见房地产运作有两大链条，即资金链和人链，而人链较资金链更为脆弱、更为紧要，人链断则全断。人链主要体现在开发商与银行和政府之间的三角关系上。银行与地方政府的关系，在本质上仍然是一种委托代理关系，而不是依靠现代商业游戏规则来维系。由于商业银行在政策性职能和一般商业行为之间仍有意无意地或听命于或受制于当地政府，因而使银行的“内部控制人”可以在两种职能之间左右逢源、上下得手；而这种职能“双轨制”又给了房地产企业很大的寻租空间。
四、“生产基地外建”模式形成“总部——基地”格局
总部经济的形成源自跨国企业生产流程的分解与重组，围绕全球供应链管理的目标，根据不同地区商务成本比较优势的差异，重新调整功能布局结构，将其管理、营销、研发和信息中心集群于区域经济中心城市，将生产制造基地布局于相适应的比较优势地区，进而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合。于是，“生产基地外建”模式形成了“总部—加工制造基地”的格局。
(一)“生产基地外建”模式形成的机理。“生产基地外建”模式的形成，源于企业发展内在扩张的机理——资源导向型、政策导向型和市场导向型机理。
1.资源导向型机理。总部所在区域已失去了大规模进行生产基地开发的空间和成本比较优势。生产制造基地对土地和水等基础性资源具有较强的依赖性，而总部所在区域这些资源的相对稀缺又形成较大的供给约束。于是，企业在原地进行生产基地的扩建，就面临较高的开发和运行成本，而将生产制造基地外迁到有常规资源比较优势的其他区域，不仅能确保这些资源的长期供给，降低生产营运风险，而且还能获得生产制造的成本优势。
2.政策导向型机理。总部所在的区域社会管理相对规范，但从另一个角度看，这是一种较严格的政策法规壁垒；相比之下，其他区域(通常是欠发达地区)就有政策的比较优势。实际上，企业将基地外迁是对政策、法律法规的一种合理规避。一些发达地区基于经济发展方式转变、区域发展定位和总体规划的考虑，制定了较严格的产业政策和投资政策，提高了准入门槛，对一些行业和产业的开发建设做了限制性规定。
3.市场导向型机理。外埠生产基地所在的区域具有市场优势，即生产基地直接进入产品终端销售市场。这有利于企业总部实施产品制造的本土化战略。在外埠消费市场投资建厂，虽从短期看需要较大的资金投入，但从长远看有利于降低产品的中间代理费用和销售费用，从而获得长期的成本优势。对于产品消费需求市场稳定并且呈扩张趋势的区域来讲，更适于采取生产基地外建的方式。越来越多的跨国公司将生产制造基地直接建在中国，很大程度上就是瞄准了中国市场的巨大消费潜力。
“生产基地外建”模式的三种内在机理，实际可能同时作用于某一个企业总部。基于此，基地外建决策很容易做出并能取得较明显的效果。不过，有时三者的作用方向和程度会存在分歧甚至冲突，如将生产基地外建于某特定的区域，该区域可能具有资源优势，但消费市场优势却不足。企业在作出生产基地外建的决策时，必须权衡利弊得失，将某种或某几种优势考虑在先。如果资源因素对企业后续发展的制约作用更大，则应取资源优势而舍市场优势。
