新一轮税制改革与深圳市经济发展战略研究(4)
2017-07-07 01:29
导读：物业税改革已是大势所趋，深圳市应充分利用物业税改革契机，准确定位，制定相关的房地产发展政策。政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序，
物业税改革已是大势所趋，深圳市应充分利用物业税改革契机，准确定位，制定相关的房地产发展政策。政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序，保护公平竞争，房地产产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展，满足居民的基本住房需求。房地产业作为深圳的支柱产业今后仍将以一定的速度发展，这是住房社会需求强力拉动的必然结果。因此，深圳房地产市场总体态势是供不应求。针对近年来深圳房地产价格上涨过快的情况，应适时调整宏观调控的目标和手段，将保证市场供应、平抑房地产市场、防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。减少行政直接干预，主要通过市场优化房地产资源配置，应是促进房地产业健康发展的正确方向。
（二）转变政府职能，采取多样性的调控手段
为了调动地方政府在房地产调控中的积极性，首先必须加快政府职能转变，尽快实现由主导建设型政府向公共服务型政府的转变，由房地产市场的受益者转为监管者。要调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。其次，要采取多样性的调控手段，进一步发挥金融、税收等政策的调控作用，控制不合理消费需求。要适时调整房地产贷款利率和首付款比例，适当控制住房消费信贷规模，减少对投资、投机性购房的信贷供给，加大对房地产信贷监管和窗口指导力度，及时查处违法违规放贷行为，防止产生不良贷款。要适当提高个人购买第二套以上住房贷款成数，取消房地产税收优惠政策，适当提高周转环节中的契税、营业税、个人所得税以及土地增值税税率，并加大征管力度。
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（三）保护合理的住房消费，遏制投机性购房
要保护合理的住房消费，对改善型的住房消费要继续保护和鼓励，进一步完善住房分配货币化，加快住房补贴的发放，提高居民购房的支付能力。对于投资性购房，要对其进行必要的引导，保证其所占的比例在一个安全的范围内和不在短期内出现大规模的非理性投资置业。对于投机性购房，可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。
（四）规范房地产企业行为，整顿市场秩序
针对当前资质管理弱化、市场准入门槛较低、
行政管理体制转换的情况，加强对房地产业的行业管理要转变思路。一是变项目前期审批为全程服务、全程监管。二是加大市场整顿的力度，严格开展房地产市场专项整治工作，对于违规企业给予曝光和必要惩处，直至清出。三是建立房地产信用档案，惩戒市场失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力，通过与商品房网上销售系统的链接，使其成为购房者决策的重要参考依据。四是加强基础信息的收集和发布，为宏观调控和消费者提供决策依据。市场信息准确、透明、对称、完全，是有效调控市场的基础，也是消费者理性选择的重要条件。为此，要加强相关部门协作，整合资源，加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设，改善信息不对称的局面。
（五）制定房地产科技促进政策，发展节能建筑
首先，需要强制性地执行现有的法规和节能标准。其次，改革供能方式，实行集中供冷，分户计量。第三，增加房地产科技投入，开展创新研究，提高建筑设计水平，应用高科技提高房地产的内在品质和文化内涵。第四，要制定具体的政策措施，建立完备的住宅区生态环境指标体系。第五，建立一整套经济激励制度，唤起全民的节能意识，推进节能建筑的发展。
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（六）加快二手房市场建设，引导住房梯度消费
二手房是许多发达国家住房供应的主体。要推进存量住房流转，改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房抵押按揭，规范房屋中介。
