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我国房地产投资信托发展的现状、障碍及路径选(2)

2017-08-07 06:26
5.房地产投资信托的区域化逐渐明显
在我国房地产投资信托的市场风险逐步显露的情况下,信托商对信托地产融资的区域性选择比较谨慎,由此造成投资信托中区域化的资金侧重比较明显。信托商在对地域内的房地产项目进行融资前,不仅要关注项目本身的细节,而且也要关注地区房地产经济宏观的发展变化,把握区域房地产市场需求状况的变化。通过上述宏观和微观方面的研究对信托商控制房地产投资信托风险产生有较强的参考依据,所以信托商对于投资风险较大的市场区域,以及经济增长速度较小的区域都采取回避的策略,由此促使房地产信托投资的东中西部区域化特征比较明显。 二、我国房地产投资信托发展的障碍分析 (一)宏观层面的障碍
1.经济体制的制约
房地产投资信托的运行需要科学的现代企业制度。我国相当多的企业还没有真正建立现代企业制度,存在着所有者缺位、法人治理结构低效、运作代理链条过长和代理界限不清等诸多问题。我国目前有2万多家房地产开发企业,多数都是运作极为不规范的小型企业,该类问题就更为突出。我国国有资产的规模和比例在整个国民经济中占绝对优势,所以在发展房地产投资信托过程中,国家发挥了主导作用,要通过国有资产改革来带动REIT的发展,从国有房地产企业体制上突破推行房地产投资信托的制约。
2.金融体制的制约
房地产投资信托的运行需要成熟的金融基础。我国正处于经济的转轨过程中,金融体系的运行存在诸多的问题:如金融企业传统,没有完成经营机制转换;金融工具不发达,不能满足日益增加的投融资需求;市场投融资规则不规范,存在大量不公开、不公平、不公正的活动;金融宏观调控易失调,金融市场监管不严等。
3.法律制度的制约 （科教论文网 lw.NsEac.com编辑整理）
房地产投资信托的运行需要健全的法律制度。目前我国信托方面的立法仅有2001年的《中华人民共和国信托法》、2002年央行颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等。随着近几年来我国房地产投资信托业务的快速发展,现有信托法律框架内的一些规定已不能适应发展的需要,实践中存在的一些问题也亟待专门立法来规范。要真正促进房地产信托经营事业的发达,尚需要制定有关规范各种房房地产信托经营业务的政策法规及实施细则,特别是关于房地产投资信托如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题,都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。 (二)中观层面的障碍
1.公司组织结构的制约 我国的现有信托机构有能力和权力开发房地产的,都已经开展房地产信托业务,但不是真正意义的房地产投资信托,而且因为房地产业发展周转性差的特点,这项业务使很多信托公司陷入不良资产的泥潭。房地产投资信托的组织形式有公司型和合伙型,公司型的很难解决利益约束软化和激励机制问题,合伙型在目前的经济体制下是难以建立,所以在公司组织结构方面也面临瓶颈。
2.税收优惠方面的制约
在美国,房地产投资信托基金得以发展的根本原因在于房地产投资信托基金能享受税收优惠。首先,房地产投资信托基金作为人的集合不存在公司税的问题;其次,美国法律规定,房地产投资信托基金投资的房地产资产属于免税资产。我国要发展房地产投资信托并在将来发展房地产投资信托基金,借鉴美国的税收优惠政策是有必要的。但是目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定,缺少对房地产投资信托的税收激励政策,这不利于鼓励房地产投资信托的发展。 (三)微观层面的障碍
1.投资主体道德风险的制约
首先,房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处,降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则。其次,在当前情况下,房地产投资信托通过股权投资于房地产企业很有可能会发生被投资企业的道德风险。在基金投资该种房地产企业后,利益很有可能受到原有股东的侵占。