货币政策对房地产价格的动态影响研究毕业(3)
2017-08-16 05:13
导读：四、实证结果分析 通过建立VAR模型，我们通过脉冲函数来刻画货币供应量变化与实际利率变化的冲击对房地产价格的动态影响，同时运用方差分解的方法
四、实证结果分析
通过建立VAR模型，我们通过脉冲函数来刻画货币供应量变化与实际利率变化的冲击对房地产价格的动态影响，同时运用方差分解的方法来确定货币供应量变化与实际利率变化的贡献率。见图1、图2。
图1是对货币变化冲击引起房地产价格变化的脉冲响应函数图。从图1中我们可以看出，在当期给货币供应量一个正的冲击之后，房地产价格会出现长期稳定增长的趋势，脉冲图形说明这是一条递增但增速减缓的抛物线，随着时间的推移在第20期达到最高点。这样，我们可以认为货币供应量的增加会导致房地产价格上涨，且其影响幅度较大，持续时间长。房地产业是一个资金密集型行业，对其开发、投资和消费都需要量大的资金。国内房地产企业开发资金来源主要为国内贷款、利用外资、自有资金与其他资金来源（其他资金来源主要为商品房预售款，主要来自银行的抵押贷款），而这其中以国内贷款和其他资金来源为主。《2004年中国房地产金融报告》指出，自1997年以来，我国房地产开发资金来源中来自银行资金的占比一直在50%—60%之间。这样，货币供应量的增长会给房地产开发带来充足的资金来源，开发商可以用最低限额的30%的自有资金来撬动一个大型项目的开发建设，使房地产市场上的供应量增加，有利于抑制房价的上涨。但从房地产市场的另一方面，即需求的方面来看，货币供应量的增长也同样使房地产的投资、投机和消费具有充足的资金来源——可支配收入增加，信贷资金增加，促使上述三方面对房地产的需求增加，从而推动房价的上涨。另外，货币供应量增加也会推动了原材料、人工等价格的上升，增加房地产的开发成本，推动房地产价格的上涨。从现实的结果来看，增加货币供应量对需求的影响和对物价上涨的影响所产生的对房价向上的推力要远大于对供应量影响所产生的向下的压力。这样，信贷或货币供应扩张将维持一个高的房价水平。
内容来自www.nseac.com 图2是实际利率变化冲击引起房地产价格变化的脉冲响应函数图。从图2可以看出，在当期给实际利率一个正的冲击之后，通过各路径逐步反映到房地产市场，房地产价格会出现一个下行趋势，在第4期降到最低，并稳定到第六期，随后再逐步上行，在第20期回到原点。这样的一个脉冲曲线说明在中国市场上实际利率的提高会带来房地产价格的下降，利率与房地产价格负相关，但利率政策在长期内对房地产价格并无影响。显然，上调贷款利率提升了投资房地产的成本，房地产投资者的持有成本上升，同时也会增加居民自住住房抵押贷款的还款额，预期行为会影响公众当期的投资行为，降低居民购房需求，房价有下滑压力。随着时间的推移，利率上升或是信贷约束的上升一方面造成小规模的开发商受其自身条件的影响，不具备规模经济效益，而融资难度加大更是降低了其盈利水平，导致一部分中小开发商被淘汰出市场，市场供应主体不断集中的同时开发规模也会下降，另一方面利率上升也间接影响既有开发商的开发规模，而房屋开发规模减少受到建设周期的影响直到一至两年之后才出现，从而导致市场上房屋供应量下降。而开发商由于受到贷款利率上升的影响，资金使用成本增加，新开工的房地产项目开发成本上升，而市场的不断集中导致大型开发商拥有更大的市场势力，更高的市场势力直接演变为更高的项目定价能力，从而导致其要求更高的房屋售价。受这两方面作用力的影响，房价也就有了回暖的趋势，从而出现长期利率对房价的影响减弱并回归到原点的现象。
2-方差分解
从图3和图4可以看出，不考虑房地产行业自身的贡献率，货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率要大于利率变化对房地产价格变化的贡献率。货币供应量对房地产价格的贡献率是逐渐递增的，从当期到第4期其贡献率较小，只有3%左右；之后则加速上升，到20期已经达到50%。利率对房地产价格的贡献率则较低，在当期到第六期有一个缓慢上扬的趋势，达到8%，但之后则逐步下降，到第20期只有5%。
