中国房地产行业的垄断性分析(2)
2017-08-21 06:49
导读：我们可以根据出让地块大小、距离远近等将土地的出让方式分类为下表： 可以看出，土地的出让方式在房地产市场中起着决定性的作用。当前，中国房地
我们可以根据出让地块大小、距离远近等将土地的出让方式分类为下表：
可以看出，土地的出让方式在房地产市场中起着决定性的作用。当前，中国房地产企业“圈地”规模的日趋扩大，这是与我国现在的土地出让制度相对应的。拍得大块地的“地王”事实上就是区域的地产垄断者。这种土地出让制度至少会带来两个问题：第一个问题是所能容纳的房地产企业的数量相对减少，不利于竞争的提高；第二个问题是大规模的土地购置以及开发所需的巨额资金壁垒将很多房地产企业、特别是中小规模的房地产企业排斥在外，容易强化部分开发商的垄断地位。
政府在土地出让上，应控制过大规模地块的整体出让，即使是相对较大规模地块的出让就可以将大块地切分为若干规模适中的地块，将大项目拆分为中小项目，由不同的开发企业开发，这样才能在一定程度上缓解我国房地产垄断和竞争不足的现状。这也是房地产调控的一个新思路。
三、房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容
对于一个垄断产业，应该是采取打破垄断还是采取价格管制呢？我们分以下几种情况讨论：
需要具体讨论的是垄断产业3，因为他具有规模经济，规模经济和打破垄断存在一定的矛盾，所以要看社会总体的利益考虑是否拆分。
“马歇尔冲突”即规模经济和垄断的弊病之间的矛盾，即企业追求规模经济的结果是垄断的发展，垄断反过来又会阻碍价格机制，扼杀自由竞争，使经济活动失去活力，破坏资源的合理分配。“马歇尔冲突”所提出的竞争的活力和规模经济之间的关系，正是现代产业组织理论所关注的核心问题。
我们可以根据“马歇尔冲突”提出一个新的评价市场效率的标准：以价格为中心的市场效率的标准。即把价格作为社会利益的代表，低的价格就是对社会有益的价格，公共政策的制定应该以提高社会福利即降低产品价格为目的。
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如下图所示，向右下倾斜的LAC代表行业的规模经济。SAC1代表一个厂商垄断时的情形，较陡的需求曲线D1代表对市场较强的控制力，此时均衡点E1对应的价格是P1。SAC2代表多个厂商寡头或垄断竞争时的情形，较缓的需求曲线D2代表对市场较弱的控制力，此时均衡点E2对应的价格是P2。
我们可以看到，随着LAC、D1、D2的斜率的不同，以及SAC1 、SAC2形状的不同，P1、P2的大小也会不同。垄断拆分以后，企业的短期成本曲线SAC1 变为SAC2，规模经济下降，但是企业的市场力量下降。产品价格到底是上升还是下降还得看两种效应哪个大。
如果把价格作为社会利益的代表，低的价格就是对社会有益的价格。那么我们就认为如果P1P2说明垄断下的规模经济的效应小于市场力量的效应，不能提供更低的价格，垄断不如拆分。
具体到中国房地产市场，由于数据很难得到或者具体情况千差万别，所以没有直接证据说明是规模经济或不经济。但是根据我们的经济学理论，中国房地产平均开发成本和总体开发规模关系不是很大，所以考虑中国房地产企业是规模经济不变的。
没有任何约束的土地拍卖似乎是公平的，价高者先得，但实际上大块拍卖却剥夺了中、小开发商的获得土地的权利，加大了土地的垄断程度，也加大了房源的垄断程度。当然在现阶段，由于中国地产业仅仅是区域、局部垄断，所以不要采取大面积拍卖土地的方式，采取小块拍卖出让，引进多家开发商鼓励竞争，对打破垄断更有现实意义。
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