中国房地产行业的垄断性分析
2017-08-21 06:49
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摘要：中国房地产市场
摘要：中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场，可以使用哈佛学派的主要理论S-C-P范式来研究我国的房地产业产业组织问题。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构，所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容也存在“马歇尔冲突”，考虑中国房地产企业是规模经济不变的情况下，对垄断进行拆分是对社会有利的选择。具体操作上：不要大面积拍卖土地，改为小块拍卖出让，引进多家开发商鼓励竞争，对打破垄断更有现实意义。 关键词：房地产；垄断；产业组织理论
一、导论
根据主流产业组织理论，哈佛学派的主要理论S-C-P范式，市场结构（Structrue)决定市场行为(Conduct)，市场行为决定市场绩效(Performance)，具有单向的因果关系；而芝加哥学派提出结构、行为、绩效三者之间应为双向因果关系，认为市场绩效起着决定性作用，企业效率的不同导致不同的市场结构，高集中度的市场是高效率、低成本的结果，一个持续高利润率的产业完全可能是该产业中企业高效经营所致，否则会招致其他企业大量进入而降低利润率。那我国房地产业的产业组织分析到底是适用哈佛学派还是适用芝加哥学派呢？
根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场分为四种类型：(1)完全竞争市场；(2)完全垄断市场；(3)垄断竞争市场；(4)寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。我国的房地产业是怎样的市场类型呢？
高洪文(2007)通过勒纳指数的实证研究方法，得出中国房地产行业的确存在垄断特征的结论[1] , 李宏瑾(2005)指出，中国房地产市场的垄断程度相当严重，虽然随着市场经济进程的深入和经济的发展,房地产市场的竞争状况逐渐好转,但这一过程非常缓慢[2]。余凯（2007）指出，中国房地产市场是一个区域性市场，在此区域市场中有着很高的市场集中度，中国房地产市场存在较高的进入障碍（主要是土地资源壁垒和
行政管理壁垒），房地产产品的异质性，决定了中国房地产市场是一个寡头垄断的市场。并且从巨额的沉淀成本、区域寡头垄断分析了寡头垄断的必要性和可能性。得出价格合谋下的非价格竞争是中国房地产价格居高不下的一个根本原因[3]。林素钢 、崔秀琴（2007）指出，中国房地产市场垄断的表现:土地市场的垄断，房地产厂商集中度较高，房地产产品的自然垄断，房地产市场信息的垄断，房地产商品中商品住房供给方式的垄断[4]。以上文章说明中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。
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中国尽管市场上开发商数量众多，但房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的，所以他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商，表现出相邻竞争态势，所以可以说中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。这个区域可以是一个市，但更可能是市中更小的一个区域。现在中国房地产市场存在的价格领袖制，实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质就是垄断，开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”, 余凯(2007)也对此进行了分析[5]。
二、基于S-C-P范式分析我国的房地产业
对于土地出让的方式，2001年，国务院15号文件明确规定，经营性用地必须实行招标拍卖挂牌的出让形式。只要有资金支持，有意投资房地产的任何个人、法人，都可以通过土地“招拍挂”的形式获得土地。
我们现在考虑另一种具体的土地出让方式——地块大小对房地产市场的影响。房地产市场结构的基础是土地的出让方式。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构，所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。
