城市近郊区建设和规划实例探讨(3)
2017-08-25 05:49
导读：城市急速推进与农村土地大量置换，这本来是一个正常的供求关系，但如果农村土地政策出现相对滞后，就会引发出大量的土地利用问题。首先，国家政策
城市急速推进与农村土地大量置换，这本来是一个正常的供求关系，但如果农村土地政策出现相对滞后，就会引发出大量的土地利用问题。首先，国家政策积极推动农村经济发展，提高农民收入；其次，以农村集体经济组织为首进行集体土地开发的行为，具有相当强的地方保护势力和违抗行政处罚的能力；农村集体土地的管理，不仅涉及土地本身，还包括户籍政策、保障措施、农民生计出路、社会治安等一系列复杂的社会问题。因此，可以说，农村土地的问题是一个涵盖
政治、行政、经济、社会等各个领域的综合问题，而基本原则是长期实行的城乡二元结构。
（四）政策预期和引导不足
在房地产风潮、中心城产业转移驱动下出现的农村工业化和城市化，是一次“风暴式”农村大跃进现象，这在我国农村城市化史上具有颠覆历史的重要意义。由于它来的如此突然，政府部门还来不及制定规范化的政策引导和控制非农用地的开发，加上未及时调整农村土地所有制和管理体制，致使在城市快速发展的特殊环境中，农村城市化过程被置于政策真空背景下。没有政策的支持，加上城市规划的不到位，土地要进行有效控制的难度可想而知。
城市近郊区发展规划实施策略
（一）近郊型村镇：加快落实公共配套设施，改造“城中村”
近郊型村镇已基本属城市建设区，土地开发相对成熟，需要重点解决开发地区公共设施配套不足，农民安置和待建地区临时性建设管理等问题。
开发地区应重点加强对公共设施的规划估算，从整体层面上确定各类公共设施的选址和用地规模，并利用本次编制单元控规落地的机会，将用地予以明确落地，从根源上消除房地产开发中普遍存在的拖建、赖建和“搭便车”现象。
（转载自中国科教评价网http://www.nseac.com） 村镇农民安置社区应纳入城市城区规划，进行公寓化和社区化规划管理，消除城乡二元格局。整治的首要措施是对这一类村镇范围内的农民建房进行限制，不予审批新宅基地，并严禁私建新房。根据土地征用情况、村经济实力和村民建房期望值，实行一次性搬迁或逐步搬迁的模式，搬迁应结合土地利用总体规划、区域总体规划，在城市建成区或规划区选址，实现集中安置，按照城市小区的要求，建设新型农民居住社区。考虑到农民工作的性质、收入水平、居住习惯、接受程度等与城市市民要求不同，农民居住社区的户型、居住面积、容积率、基础设施配套方面要实现多元化，满足不同层次人的需要。
在物质形态改善的同时，政府要建立适应新情况的城市管理，社会治安管理模式，农民居住社区要积极加快对社区居民的就业技能
培训和城市文明的教育熏陶，尽量缩短农民心理、行为方式城市化的进程，逐渐使被动产生的“城中村”成为城市社区。
（二）中郊型村镇：有序转化土地资源，引导农民“市民化”
与近郊型村镇不同，中郊型村镇在实现农民“市民化”的同时，重点做好土地“城市化”的文章，实现“软”、“硬”件的同步升级。
完善土地运转机制和新城规划成果，有序转化土地资源。依据区域总体发展需要，加快该地区村镇集体土地国有化、集约化的进程，在制订土地资源利用、村镇城市化发展等相关政策的同时，加快宝山新城规划编制，使土地资源能有序的转化为城市建设项目，最终实现提升资源操作平台的目标。
根据新城规划要求，按照建设时序进行分类改造。对已征用土地的农户开展安置基地的新、扩建和环境改造，要按照“四高”的要求，加快建设各村的主要公共设施，通过拆旧更新、整治改造等措施，在一定程度上达到对生产生活环境的改善和提升；对规划期内撤消的村实行严格禁止新建私房，要严格控制和适度控制村主要公共设施的建设，限制农民改扩建房，不予审批新宅基地，各村镇不得私自将集体土地租用给其他单位使用。通过土地资源流转，逐渐取消各类农业用地，完全纳入城市城区规划，进行社区化规划管理，消除城乡二元格局。
