地产市场争论百日剧变论

当前房地产市场争论最多的，是所谓“百日剧变论”。其理由在于，由于今年实施从紧的货币政策，不少开发商将面对资金链断裂的可能。年初，1些房地产开发商就称，如果不改变从紧的货币政策，那么就会有不少房地产企业由于资金链断裂而破产。但实际上，半年过去了，尽管不少房地产开发企业面临着重重困难，但是，“破产”的预言似乎并未应验。这是为什么？笔者认为，他们是没有把握住当前房地产问题的核心。 　 我们先看1组数据。1-5月人民币各项存款增加41761亿元，同比多增16924亿元；1-5月人民币各项贷款增加21201亿元，同比多增273亿元；5月末，全国金融机构外汇贷款余额为2739亿美元，同比增长55.39%。也就是说，2008年以来，尽管央行对各商业银行采取了从紧的货币政策，并限制了信贷规模，但是各商业银行信贷额度的增长并没有减少多少，反之，加上外汇贷款增长幅度甚至还有所增加。  再从房地产开发资金的情况看。1-4月房地产开发投资资金达到12022亿元，同比增长25.9%，基本上与去年同期持平。其中银行贷款2896亿，同比增长24.7%，比去年同期增加570亿；利用外资148亿，同比负增长，比去年少了10亿；自筹资金4440亿，同比增长35.0%，高于去年同期10%，增加了1200亿；其它资金来源4537亿，同比增长19.9%，比去年期增加750亿元。  也就是说，无论是从全社会的贷款总额还是进入房地产市场的资金来说，市场上的流动性不仅没有减少，反而增加了。那么，这些增加的流动性资金流到了哪里？房地产开发企业为什么会感觉到资金紧张？  其实，这里面的原因很明显。  首先，随着去年以来的央行不断加息，今年人民币升值速度增快以及股市、楼市投资风险的加大，2008年以来，国内大量的流动性资金没有进入股市也没有进入楼市，而是变成了银行储蓄存款。所以，1-5月人民币各项存款增加41761亿元，同比多增16924亿元。当其他投资市场风险过高，会导致大量资金流入银行体系。而银行体系存款大量增加，不仅可以轻易应对央行不断增加的存款准备金率，还可以为各商业银行增加可贷资金。  其次，对房地产市场来说，其实并不是房地产开发商资金紧张。这种资金紧张既不是外部的资金流入少了，也不是国内银行体系流入少了，而是目前土地制度、信贷管理制度发生了变化，从而使得房地产开发商做同样的项目所需要的资金多了。在这种情况下，自然会加大房地产开发商的资金压力。  更为重要的是，房地产市场资金流动情况出现了1个大的变化，这就是住房需求的资金流入严重下降。比如，今年第1季度，居民户贷款比年初增加2394亿元，同比少增928亿元。其中，居民户消费性贷款比年初增加1233亿元，同比少增397亿元。4月居民户贷款增加724亿元，同比少增512亿元，其中，短期贷款增加441亿元，中长期贷款增加283亿元。5月居民户贷款增加693亿元，同比少增202亿元，其中，短期贷款增加270亿元，中长期贷款增加423亿元。  这些数据表明，受房地产市场政策变化的影响，不仅房地产市场的投资者在不断退出市场，即使是自住购房者，也由于深圳等城市的房价迅速下降，处于严重观望的状态。因此，银行体系的个人按揭贷款增长迅速下降，是这次货币政策所带来的影响最为重要的方面。个人按揭贷款是这1轮房地产市场快速增长与繁荣最为重要的工具，也是目前房地产市场发展的动力。如果住房需求迅速下降，对国内房地产市场的影响是10分巨大的。  此次，个人住房按揭贷款迅速下降，既有投资者退出、房价过高的原因，也有政府房地产政策、信贷管理政策发生转变的影响，比如，国内金融机构对个人的信贷投放开始谨慎，且这种态势在短期内不会改变。  可以说，这就是目前房地产市场的根本症结所在。而要化解这种症结，就得让房地产市场的价格回归理性，就得让绝大多数民众有购买自住房的支付能力。