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新形势下我国房地产资产证券化问题思考(1)

2016-03-24 01:06 一、推行房地产证券化的迫切性和意义 (一)分散和化解金融风险的需要
目前我国金融市场是以银行为核心的,因此,银行面临的风险也将影响到整个金融市场。银行信贷面临四种风险,即信用风险、利率风险、流动性风险和提前偿还风险。
1.房地产资产证券化有利于分散利率风险。住房抵押贷款期限一般比较长,通常是10—20年,甚至是30年,利率波动的可能性很大,利率波动对住房抵押收益的影响也会越大。目前住房抵押贷款银行实行的是单一品种的浮动利率贷款,商业银行随时可以根据人民银行利率变动而上浮或下调利率,买房者也承担了较大的利率风险。一旦通胀率提高,利率随之提高,消费者借贷的热情必然降低。银行对住房抵押贷款的呆账率也会提高。解决这一问题最有效的方法就是实行固定利率为基础的贷款,这样购房者的风险降低了,但银行仍然要面对利率风险,通过房地产资产证券化,银行将贷款一次性出售获得收益,利率风险则随贷款也转移出去了。
2.房地产资产证券化有利于分散流动性风险。银行多为长期贷款,但是发放贷款的资金多来自于居民储蓄,而居民储蓄中又以活期存款为主,这种资金来源的短期性与资金运用的长期性不匹配。从长期来看,它会导致银行陷入资金周转不畅的困境,出现流动性不足的危险。通过房地产资产证券化,银行将贷款出售迅速回笼资金,就化解了这种风险。
3.房地产资产证券化有利于降低信用风险。银行在发放贷款时,面临着借款人不能按期偿还债务或拒不偿还债务的可能性,从而给银行带来损失。我国四大商业银行的不良资产比例达20%—30%。这种情况的形成主要是因为70%的银行信贷的主要流向是企业,而企业的经营业绩普遍不佳,结果流向企业的银行贷款的安全性和流动性就较差。虽然房地产贷款的对象是广大的个人消费者,他们对经济波动的承受能力比企业要弱,一旦经济发生不利变动,个人的偿付能力就会受到很大影响。但在我国目前看来,针对个人的住房贷款还是小于企业贷款。 （转载自http://zw.ＮＳＥaＣ.com科教作文网）
4.房地产资产证券化有利于降低提前偿还风险。借款人由于收入状况的变动或是经济环境的变化而提前偿付贷款,这就增加了银行非预期的现金流入。银行增加的库存现金给银行的资产负债管理提高了难度。通过房地产资产证券化,使银行实现了表外融资从而化解风险,提高资本利用率。
(二)企业融资制度创新的需要
近几年来,我国资本市场的规模和市场范围不断扩大,但企业融资方式却较为单一,尤其是中小企业受间接融资方式的限制,其资本结构以大量负债为主,企业间接融资占其外源融资比重很高,这就需要有一种新的融资方式来解决当前中小企业在融资方面所面临的困境。
目前我国以市场经济为主,各大企业也逐步从间接融资走向直接融资,在这个过程中,需要借鉴发达国家的经验,然而由于政治、经济、文化、制度等方面的差距,不能照搬他们的模式。通过房地产资产证券化,有利于国有企业改善自身的资本结构,同时资产证券化还有利于国有企业盘活资产,提高资产周转率。
(三)完善房地产市场运行机制的需要
房地产属于不动产,本身就具有不可移动、投资期限长、投资金额大、回收期限长的特点,因此造成房地产投资风险相对集中。尤其是在房地产投资初期,更需要不断注入新的资金。这样巨大的资金缺口在吸纳银行信贷资金和引进外资都相继乏力,而期限较短的居民储蓄存款又难以有效地为房地产业的发展融通长期资金的情况下,推行房地产资产证券化,直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约,有助于迅速筹集资金,建立良好的资金投入机制。同时,房地产证券面值灵活,易流通,可以克服房地产投资规模大,建设周期长的弊端,消除市场进入障碍,解决我国现阶段巨额存款和巨额资金需求的矛盾。 内容来自www.nseac.com
当前,房地产市场积聚了大量的社会资金,流动性差,容易带来较大的风险。实行房地产资产证券化,可以利用证券的流动性,将房地产同市场的短期资金联系,大大增强资产的流动性,增加抗风险的能力。而且,资金以证券化的方式实现,各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源,降低串联系统风险,这对房地产市场的长期发展无疑是有利的。 二、房地产资产证券化及其运作 (一)房地产证券化及其运作