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新形势下房地产企业多元化融资渠道探析

2017-10-16 01:22 【摘要】 目前我国贸易房地产企业面临着融资难、融资渠道不畅通的题目，需要谋求以贸易银行为主导，多种融资渠道相结合的多元化融资模式。本文就贸易房地产企业多元化融资渠道和格式进行简略论述。涉及渠道主要包括银行贷款、信托融资、项目融资、金融租赁、房地产证券化等。
　　【关键词】 贸易房地产 融资渠道 多元化 操纵模式
　　房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投进运作所以融 资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的题目。
　　
　　一、银行是资金主通道
　　
　　贸易银行的贷款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保措施，贷款额度比较高，贷款时间不长，是目前贸易房地产融资的最主要通道。在未来很长的一段时间内，贸易银行的贷款还是贸易房地产融资的主导形式。贸易房地产企业在条件答应的条件下首先考虑从贸易银行获得资金支持。
　　
　　二、房地产信托是融资创新的首选
　　
　　信托融资具有的制度上风使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操纵中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与贸易银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不进步公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可猜测稳定现金流收进的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收进或者有保证条款的受益权溢价回购。
　　
　　三、项目融资可以共担风险
　　
　　项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。贸易房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。
　　
　　四、金融租赁是实际运用较多的模式
　　
　　金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购进资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权同一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。