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房地产估价中使用收益法应留意的题目

2017-10-16 05:20 一、有收益性房地产的内涵　　总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价职员普遍以为只有存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们以为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜伏性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜伏收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜伏性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上以为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收进，从而它就产生了收益。