美国房地产估价理论和方法的发展历程与关键人(2)
2017-10-31 06:07
导读：二、理论完善时期（20世纪50年代至20世纪60年代上半期） 在这个时期，房地产估价理论被众多学者分析和讨论，从而不断得到扩展和完善。 *利昂。埃尔伍
二、理论完善时期（20世纪50年代至20世纪60年代上半期） 在这个时期，房地产估价理论被众多学者分析和讨论，从而不断得到扩展和完善。 *利昂。埃尔伍德（Leon Ellwood） 利昂。埃尔伍德（1896-1974）从未获得过博士学位，但他却是房地产实务界著名的思想家。他1959年出版了《房地产评估和中的Ellwood表格》（Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing），引进清偿务——权益分析技术，其中资本化率是基于贷款条件、预期持有期和预期增值率计算的。Ellwood方法的核心就在于考虑到债务和权益所有现金流的实际发生时间，并为二者确定合适的资本化率。 *理查德。拉特克利夫（Richard Ratcliff） 理查德。拉特克利夫（1906-）是创立房地产估价标准和技术的最重要人物之一。他是传统房地产估价框架（由赫德、费希尔、霍伊特和巴布科克建立）的变革者。拉特克利夫是一个多产的作家，他的著作包括《城市土地学》（Urban Land Economics，1949）、《现代房地产估价》（Modem Real Estate Valuation：ory and Application，1965）和《房地产决策评估》（Valuation for Real Estate Decisions，1972）。 拉特克利夫在他的一篇重要“净收益不能被分割”（Net Income Can‘t be Split）中对巴布科克所提出的将收益流分解为土地和建筑物两部分的提出了异议。他以为由于资本化率反映了整个投资的风险水平，而整个投资包括了土地和建筑物，因此现金流应该用一个同一的资本化率来进行资本化。拉特克利夫还引进了一个新的市场价值概念，称为“最可能出售价值”（most probable selling price）。这个概念包含两个含义：第一，在估价过程中评估师是基于所界定的条件对物业能够在市场上所销售的价格进行猜测；第二，这个猜测是最可能实现的价值，但并不是一定能够实现的价值。因此他以为评估的过程是找到一个最可能售价的过程。
三、新方法和技术时期（20世纪60年代后半期至20世纪80年代初） 在这个时期里，房地产估价的三种方法继续得到改进和进步，同时一些新的方法（特别是DCF（现金流折现）方法）开始于房地产估价。 *保罗。温特（Paul Wendt） 保罗。温特（1908-2000）是房地产估价实务界很著名的评论家。Wendt最著名的著作有《房地产估价：和时间的评论》（Real Estate Appraisal：A Critical Analysis of Theory and Practice）和与艾伦？瑟夫（Alan Cerf）合写的《房地产估价：回顾与展看》（Real Estate Appraisal：Review and Outlook）。他在这些著作中力推DCF方法，以为传统的收益法往往都基于不现实的假设。 *詹姆斯。阿诺德。格雷斯卡普（James Arnold Graaskamp） 格雷斯卡普（1933-1988）的非常偏重应用领域，他以为真正有价值的东西往往都是“简单的真理”，不喜欢将留意力都集中在细节上。Graaskamp的主要工作是使房地产分析系统化和结构化。人们普遍以为格雷斯卡普是房地产开发中所应用的可行性研究方法的创立者。在估价理论方面格雷斯卡普并没有创立新的理论，但他在完善DCF方法方面做了大量的工作，他以为DCF方法是一种更好的估价方法，由于它能够把物业价值的很多复杂因素整合在一起。格雷斯卡普以为“最高最佳使用”是一个不现实的用语，往往需要很多的假设条件，用很多的时间往分析，这在普通的估价工作中是很难做到的。他倾向于使用更加现实和轻易达到的“最可能使用”（most probable use）一词。 *彼得。科尔威尔（Peter Colwell 彼得。科尔威尔（1943-）是伊利诺斯大学房地产研究中心的主任，他对房地产估价做出的贡献主要是和完善了收益法估价体系。他具体总结了当前所有的收益法估价方法，包括DCF方法，并比较了它们之间在假设上的差别，以及应如何在应用时保持一致。这些研究成果都汇集在他的一篇著名论文《房地产评估中收益法的同一理论基础》（A Unified Field Theory of the Income Approach to Appraisal）中。到为止，科尔威尔的对于收益法理论的贡献还没有人能够超越。
