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美国房地产估价理论和方法的发展历程与关键人

2017-10-31 06:07 美国的房地产估价业作为一个独立的行业开始始于1902年，因此它刚刚度过了百岁生日。回顾百年，美国房地产估价业在估价的发展和技术的上取得了若干次大的进步，而每一次进步都与一些房地产界的著名学者和实践者联系在一起。在这里让我们回顾一下他们的伟大贡献，同时也就看到了房地产估价理论和的发展之路。　　我们将房地产估价业的发展分为四个时期：“三方法”时期、理论完善时期、新方法和技术发展时期、个人电脑／／实时数据时期。下面将分阶段论述之。　　一、“三方法”时期——房地产估价作为学术领域的开始（20世纪初至20世纪40年代）　　“三方法”指的是市场比较法、收益法和本钱法，这三种基本的估价方法在这个时期开始发展，最初的房地产学术也始于这个阶段。在这个时期有很多房地产学者对估价理论做出了巨大的贡献。　　*理查德。赫德（Richard Hurd）　　理查德。赫德（1865-1941）在1903年写作了《城市土地价值原理》（Principles of City Land Values）一书，该书是第一本论述城市土地估价理论的著作。在书中赫德了城市中物业价值的因素和气力。赫德在这本书中引进了两种形式的价值概念：内在价值（intrinsic value）和交换价值（exchange value）。内在价值是指物业所获得租金的资本化价值；交换价值是指市场交易的均匀价值。因此，赫德所提到的“交换价值”就是我们现在所说的“公平市场价值”的雏形。他以为内在价值有可能与交换价值产生差异，这与一个物业所处的具体环境有关。但是这两种价值是相互依靠的，交换价值在长期是围绕内在价值波动的。赫德也是提出“最高利用”（Highest utilization）的第一人，这个概念就是我们现在所说的“最高最佳使用”（Highest and best use）。　　*欧内斯特。费希尔（Ernest Fisher）　　欧内斯特。费希尔（1893-）是20世纪20年代房地产领域出现的著名学者。1924年他出版了《房地产实务原理》（Principles of Real Estate Practice）一书，后来该书成为了房地产专业的教材，当时房地产专业教育才刚刚起步。20世纪30年代初，费希尔是密歇根大学贸易管院的房地产教授。1932年他协助巴布科克写作了《房地产估价》（ Valuation of Real Estate）一书，而另外的一个著名房地产学者理查德。拉特克利夫（Richard Ratcliff）就是费希尔在密歇根大学的博士生。　　*弗雷德里克。巴布科克（Frederick Babcock）　　弗雷德里克。巴布科克（1897—1983）是美国第一本房地产估价专业著作的作者，1924年他出版了《房地产估价》（The Appraisal of Real Estate）一书，在书中巴布科克列举了估价的八种方法（第二版改为七种），并指出必须根据物业的不同类型选择合适的方法。例如，对于贸易物业和住宅物业就应该运用不同的估价方法。巴布科克的第二本书更加有名，这就是1932年版的《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）。这本书第一次试图将房地产评估的各种方法和技术同一在一起。巴布科克在书中论述了在评估之前正确界定评估目的的重要性，他是熟悉到必须根据评估目的选择合适的评估方法的第一人。同时，他指出评估目的还会影响评估的结果。这样，价值就不再是唯一的一个值，而是依靠于所定义的评估目的。购买、销售、偿债、开发、收购、保险、赔偿和抵押就是不同的评估目的，可能导致不同的评估值。　　在《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）一书中，巴布科克将评估的目的划分为两大类，一类是为进行与物业有关的决策而进行的评估，例如销售、购买和投资等；另一类是为某种行为求取一个价格基数，例如物业税评估、政府收购、灾难赔偿等。　　他同时区分了价值和市场价格这两个概念，以为价值是理论上的，而价格是实践中的。市场价格是基于销售的真实价格，而价值必须加以界定。巴布科克列举了估价的七种方法，将它们回为三类：市场比较法有一种；收益法有四种；本钱法有两种。他以为收益法是最好的一种方法，只要有可能就应该使用这种方法。他同时提出采用分割的资本化率，将收进流划分为两部分（土地部分和建筑物部分），对于不同的部分采用不同的资本化率分别其价值。　　其他三位著名的房地产学者霍伊特、韦默和拉特克利夫都可以被看作是费希尔和巴布科克的***。　　*霍默。霍伊特（Homer Hoyt）和阿瑟。韦默（Arthur Weimer）　　霍默。霍伊特（1895—1984）在1918年和1933年分别获得芝加哥大学的法学博士和经济学博士学位。阿瑟。韦默（1909-1987）1934年获得芝加哥大学的博士学位。霍伊特最著名的著作是《城市房地产原理》（Principles of Urban Real Estate与韦默合作）。在书中，两位作者提出收益法是确定物业价值的最可靠的方法，由于该方法“基于对未来收益的猜测，利用合适的资本化率将这些猜测反映到当前价值中”。他们以为位置、市场、、政府以及物业本身的特征是影响物业价值的重要因素，而区位和市场因素是最重要的。