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重视交易案例的选择和修正进步市场比较法评估

2017-11-02 01:25 一、引言　　市场比较法是国际上通用的。经典估价，也是房地产估价中最常见，最重要，最多的方法之一。过往，我们采用市场比较法在进行市场转让。抵押拍卖。中外合资交易中，得到了市场的接受，获得了很好的效果。但是今天面对以倾向补偿为条件的拆迁评估，由于其技术要求高，案例选择困难，政策性强，责任重，所以如何进一步应用好市场比较法，如何收集有可比性的交易案例，如何选择典型案例，如何在拆迁评估标准规定的要求下，正确确定评估参数，并进行公道修正，也显得非常重要。　　下面，笔者就市场比较法在房地产估价中的应用，以及案例的选择和修正中出现的进行，并就如何采取措施进步市场比较法评估精度谈谈自己的看法，希看广大估价师共同探讨，发表真知灼见，进一步发挥市场比较法在房地产估价中的作用，共同进步房地产估价业的水平。　　二、当前市场比较法应用的现状和存在的题目　　，采用市场比较法估价，和实践是脱节的。由于市场比较法适用的条件是市场交易频繁，但客观上估价师搜集案例困难；市场比较法另一个适应条件是市场充分发达，上海的房地产市场是快速的市场，但又是一个有待规范的市场。　　当前，在估价机构中，一般估价师都能熟练应用市场比较法，对市场比较法的原理也有一定的理解和熟悉。　　但从评估结果的正确程度来说，市场比较法的应用还存在着主观和客观方面的一些题目：　　1.信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得。这是广大估价师普遍感到比较棘手的题目，也是制约市场比较法评估精度的主要因素。　　由于估价师获取案例的机会较少，信息不对称，客观上给估价师搜集案例来难度。上海市房地产估价师协会组织开通的上海市房地产市场信息网，确实对提供成交案例带来了很大的帮助，但是，由于单项信息本钱较高，信息搜索也必须支付一定本钱，信息需及时更新，有些在市场上有的热销楼盘，在网上未能及时反映，尤其是不可售公房的交易案例未列进网。　　2.具有一定从业经验的估价师都明白，另一个制约评估精度的重要因素，是信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正。　　3.主观上，估价师搜集案例的方法单一，不主动出击。　　有的估价师只闭门造车，单凭从报上剪下来的一些房地产售楼信息和送上门的楼书，进行评估，缺乏市场调查的主动性。　　4.不按技术规范操纵。《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》规定，拆迁评估一定要用成交案例，而有的估价师，没有全部采用成交案例实施评估。　　5.对非拆迁评估，一般情况下，可能采用报价、挂牌价进行评估，但方法简单、粗糙，不加以调整分析修正，剔除不可比的因素，就直接应用到评估中。　　6.估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响。　　7.地评估物业所在地区房地产走势把握不准。　　8.对房地产中各类不同物业的特征，缺乏了解，没有捉住评估对象类似物业的主要特征，对影响评估物价值的主要因素的修正与次要因素修正主次不分。　　9.应该留意估价师选择案例往往带有倾向性，在估价过程中，有相当一部分的估价师是带着结果往选择案例，整个估价过程受结果支配，严重的会产生重大的价格偏差。　　10.同时也应当留意估价师在实际操纵中，对大部分案例，由于主观原因和时间的限制，不一定往现场勘察，没有亲临现场踏勘，就很难正确找出案例与评估物的差异性，就会给量化带来困难，终极影响评估结果。　　11.在估价中“重效益、轻声誉”，迎合委托方。　　12.对估价结果的风险和由此引起的社会责任重视不足。　　如不及时同一熟悉，给予必要的重视，将会给目前正在实施的房地产拆迁评估留下隐患，带来负面影响，将不利于社会的稳定和旧区改造的全面推进，将不利于上海房地产估价整体水平的进一步进步，将会制约上海房地产估价行业的蓬勃发展。