重视交易案例的选择和修正进步市场比较法评估(2)
2017-11-02 02:19
导读：三、面对题目，如何采取针对性的措施 笔者以为，主观上应从估价师的执业态度和对市场法的熟悉。以及案例的选择和案例的修正三个方面，采取措施，
三、面对题目，如何采取针对性的措施 笔者以为，主观上应从估价师的执业态度和对市场法的熟悉。以及案例的选择和案例的修正三个方面，采取措施，进步市场比较法的精度。把握信息的政府主管部分，应进一步敞开渠道，实行信息共享。 我们以为，市场比较法的精华：就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备正确性，评估中善于捉住不同物业的主要特征和重要因素，这是决定评估结果的价格基础。 （一）估价师的态度和熟悉 1.要求估价师要有极强的敬业精神，对所从事的每个项目都要认真负责。 2.从事房地产估价尤其是从事拆迁评估，要有高度的责任心和社会责任心，以及职业的使命感和荣誉感，要以***同道“三个代表”理论为指导，心里装着老百姓，要有较强的专业知识和水准，这是从事房地产估价的行为准则和指导思想。 3.认真执行国家规定的房地产估价标准和规范以及当地的有关规定，尤其是拆迁评估，应严格按照技术参数和量化标准，认真实施必要的流程和步骤。 4.对于每个项目，估价师都要亲临实例现场进行现场勘察，有条件的应该到交易案例的现场进行勘察，实地了解情况。 （二）案例的选择 由于案例选择会直接影响估价结果，因此，正确选择案例是市场比较法评估的基础。 1.选择案例要正确 我们以为：选用市场比较法，首先就是要选择好恰当的、合适的、具有可比性的交易案例。在选择中，要重点留意几种不可比的情况； 。不同级别（地域）的物业，没有可比性； 。成交价格调整幅度超过了30%，没有可比性。拆迁评估规定单项因素不超过调整幅度的10%，综合因素不超过调整幅度的15%； 。用途不同，不具备可比性； 。交易时间超过半年，房地产指数波动幅度超过15%，不具备可比性。 通过不同的信息资料。不同的调查渠道，筛选出具有可比性的参照物，通过现场勘察。市场调查，再对参照物进行筛选。 在操纵中尽可能多搜集交易案例，对搜集到的案例，选择要慎重，严格实施必要的选择程序。尤其是拆迁评估，我们规定，要对所有的案例经过筛选－调查－了解－专家评审四阶段，终极选择出具有可比性的案例。 当选择到案例以后，要多方了解案例的真实性，通过中介公司了解和验证。例如，上海市中心某区有一套新式里弄，在2001年6月份挂牌时，每平方米6000多元，由于7月份，上海房地产市场内外销并轨，政府出台了一系列积极政策，这套房产在10月份，实际成交价为每平方米10000元，而房屋中介公司挂牌的价格一直未更改过，如不了解实际情况，未经修正，直接用挂牌价往评估，所导致的评估结果必然失实。 2.案例的搜集渠道要通畅 客观上，大量的信息在行业内部也很难共享。目前固然上海市房地局做了大量的组织。协调工作，上海房地产估价师网站，提供了不少信息，但相对于日益繁荣，交易频繁的上海房地产市场来说，其包含的信息量较小，政府。房地产主管部分如能尽快打破屏障，敞开渠道，尽可能多的提供不可售公房（尤其是门面房）。私房租赁信息，尽快更新、增加新的交易案例，将会给案例的搜集工作，带来突破性的进展。这将会进步房地产估价结果的正确性，促进房地产交易，带动所在区域乃至全上海房地产交易量的上升，促进房地产市场的进一步繁荣。我们期待着这一天。 3.多样 。搜集案例要采用多种方法； 。公司日常资料积累； 。上网查询上海房地产估价师网站成交案例； 。征得各区土地。房产治理部分配合，上门采集资料； 。取得物业治理部分配合，核实不可售公房等交易底稿； 。走访工商行政主管部分，查阅非居住用房的正当性； 。通过房屋中介机构获得挂牌、交易价格； 。通过深进现场，直接调查交易双方； 。市场调查，到房产公司、售楼处、房展会了解情况。 4.善于各种渠道 信息搜集善于应用各种渠道； 。通过政府，公然采集信息； 。通过沟通和交往 a.向占有资料的市。区房地产交易中心了解； b.通过与物业治理部分交往，搜集二手房、不可售公房的交易资料； c.通过合作，与中介公司签订协议，批量提供交易信息。 。通过内部积累，培养专职的信息员，通过专业性报刊，按照物业类型定期采集； 。信息共享，在同一个机构中，对每位房地产估价师下载的案例，定期汇总，有效再利用； 。挑选一批资深的估价师，针对各安闲不同的区域，所做的评估案例，以及把握的资料和积累的经验，定期对每个区的动态价位，进行汇总，形成成果，以利。 （三）案例的修正 近年来，在房地产估价中，在几类评估物，如土地、商展、花园洋房，由于受房地产市场的背景。政策因素的，以及评估的自身的特殊性，在评估中，参数确定、案例修正困难，有必要同一估价师的观点。 1.土地评估 要着重对不同地块的环境、政策、背景的比较分析，因此，要求估价师了解国家和本地区土地市场的背景、政策背景。房地产市场是一个不完全的市场，土地在招商、引资过程中，政府为了吸引投资，往往给予很多优惠政策，有的评估物和比较案例，获得土地时的历史背景。政策背景不一样，土地市场经历了由土地无偿划拨转为有偿出让，集体土地征用为国有土地以及内、外销土地并轨的发展过程。《房地产估价规范》要求评估的是市场价格和重置价格，因此，在估价中，要留意招商引资等政府指导性的优惠政策并加以区分，剔除和剥离政策因素、非市场的因素，还原其市场价格，把评估物与案例放到一个公允的市场中往，才具有可比性，才能修正正确。 2.贸易用途的评估 要了解贸易性物业的繁华程度、人流量、临街状况及提供物业服务的内涵。 例如：同样是黄浦区的两个商展，广西北路是一级地段，龙门路西面是二级地段，但是通过勘察，龙门路是传统的贸易网点，人流量相对集中，而广西北路是小马路，人流量相对较少，评估时要充分考虑修正。当然，作为商展，地段也是主要因素，但不是最重要因素，假如颠倒主次，评估结果难以被市场接受。 3.独立的花园洋房（别墅）评估 重点比较花园面积的大小，所处的地段。当然，物业标准和物业治理对物业的价值也有一定的提升。假如花园面积太小，尽管结构、房型、绿化条件都很好，物业的价值也不可能很高。尤其是市中心的老别墅，由于土地的稀缺性。规划的限制，拥有一幢花园洋房，其价值相当可观，特别是一些花园面积较大，有一定标志性的建筑，其价值更是不菲。大量的评估实践告诉我们，老式别墅，大多是解放前建造的，建筑物的价值只占整个花园洋房的1/10，有的还不到1/10.一般市中心花园面积在1亩以上的老别墅，价值可达上千万元，而花园面积较小的别墅，最小的只有2百万元左右，价格相差之大，土地起了关键作用。在估价中假如忽略了土地的决定因素，而片面考虑建筑物的价值，那就适得其反，所评估的价值一定脱离市场价格。 因此，估价师要善于捉住能反映估价物特点的主要特征和影响其价值的重要因素，将所评物业特征充分挖掘，将有代表性，对物业价值影响较大的因素重点比较。 这就要求估价师具备多方面的知识和丰富的经验，否则难以得到客观正确的结果。 上海富申国有资产评估公司在应用市场比较法进行案例修正时的体会是： 1.严格按照估价规范标准，公道量化，确定参数，尤其是拆迁评估，标准和参数要求更高，因此，要求修正的正确度更高。 2.对案例要调查取证、了解背景差异，找出价格差异； 3.估价师对交易条件、交易背景资料要充分了解，对评估案例涉及的某一个区域的整体情况要有概况性的了解； 4.了解交易内涵，把握交易案例中的各种因素； 5.即使是网上获得成交案例，也要经过以下程序：确定可比性－当地市场中介公司验证－现场察勘－再修正； 6.案例分析要透彻，便于量化； 7.要留意区分和修正名义价格和实际价格。标价和成交价； 8.个别因素要根据待估物业的现状、修正情况不一样，不能千篇一律； 9.定性、定量相结合，修正中使用的因素条件说明表、比较因素条件指数表要匹配和对应，量化的分值要公道； 10.要留意评估物与案例的因素区别和等级，不能有意识地修正幅度过大或过小，力求修正正确； 11.对影响评估重要因素修正。系数修正要到位； 12.对拆迁评估，使用权和产权要进行修正； 13.严格按照产权的法定用途修正，例如，对某区沿街的住宅评估，法定用途没有批准为非居住，与同类非临街的居住物，在比较时，不但没有上风，系数还要向下修正； 14.对整幢、独用的房屋，在适用性、市场接受度上要进行修正，由于二手房的市场供求关系，可能会造成面积越小，单价越高； 15.新里、旧里在设施、结构、用途、环境上要进行修正； 16.估价师充分运用经验和积累。 综上所述，正确选择比较案例和公道修正交易价格是保证评估结果正确性的关键。因此要求评估职员要全面正确地调查市场资料，公道选择比较案例，并将比较案例与评估对象进行全面。细致的比较，确定适当的修正系数，以保证评估结果的正确性。
