本钱法估价的熟悉与思考(2)
2017-11-13 01:08
导读：三、本钱法估价如何遵循估价原则 要使本钱法估价结果客观公道，应在房地产一般价格构成内容的基础上，针对不同的估价对象公道取舍和增减，并有充
三、本钱法估价如何遵循估价原则 要使本钱法估价结果客观公道，应在房地产一般价格构成内容的基础上，针对不同的估价对象公道取舍和增减，并有充分客观公道的理由。为此，我们有必要来思考本钱估价时，如何遵循估价原则。 1、替换原则。替换原则是本钱法估价的基础，遵循替换原则要求与类似房地产进行比较确定估价对象各本钱的取舍或增减，不以估价对象个别本钱实际构成内容作为估价本钱构成内容（如超正常施工工期而产生的利息就不能作为估价本钱的构成内容）。各本钱内容的取值也要与建造类似房地产的一般正常花费比较确定，不以估价对象的个别花费为取值标准（如政策所减免的税费就不能在从估价时从本钱中扣除）。谨慎的购买者为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有相同效用的类似房地产的取得本钱，聪明的建造者（卖者）也不会花费高于类似房地产的建造用度来建造其房地产，这就使人们在熟悉房地产的价格时，必然要进行比较。通过比较类似房地产的价格和本钱，才能判定所支付的价格或花费的本钱是否客观公道。旧房地产的价格或价值也是通过与其类似的新的、最适合的房地产的价格或价值来衡量的。类似房地产在估价时点被建造所花费的必要本钱，提供了待估房地产价格判定的一种衡量标准。因此替换原则指示我们，在运用本钱法估价时，对估价对象的本钱构成内容和相关数据应通过市场比较来确定。 2、最高最佳使用原则。最高最佳使用的概念是房地产价格或价值的根本，房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的，最高最佳使用决定了其可能的最高价格或价值，但是现实中房地产并不一定处于其最高最佳使用状态，这是我们估价时必须分析的。最高最佳使用体现在：估价土地的价格或价值时假设其为空地并能开发至最高最佳使用状态；估价建筑的价格或价值时假设其经过改造能达到最高最佳使用状态。假设为空地时土地可能有一最高最佳使用用途，当有建筑物时房地合一可能有另外一种最高最佳使用用途，因此，在用本钱法对房地产进行估价时，应特别留意这样的两种可能，从正当性、技术可能性、可行性和产出最大化进手结合估价目的来分析判定房地产的最高最佳使用状态。在进行最高最佳使用分析时，还应留意建筑物是否与土地处于均衡状态，建筑物中各组成部分是否处于均衡状态。当建筑物的存在不能使土地达到其最高最佳使用状态、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物发挥其最大效用、或者建筑物各组成部分的不匹配，都有可能造成房地产的减值。这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行分析和测算。人们购买房地产的期看是获得价值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地产预期所能达到的可能的最高收益和可能产生的最大效用。因此在本钱法估价中，估价对象假如为空地应以其最高最佳使用用途进行分析估价，当房地合一时，要分析假设所占用的土地为空地时的最高最佳使用和房地合一时最高最佳使用是否一致，从而分析建筑物的存在对房地产价格或价值的是增值还是减值。 3、供求原则。房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用本钱法进行估价时，也要进行房地产的市场供求分析。假如本钱与价格不成比例的变动，房地产将具有较多或较少的利润，从而影响房地产的价格或价值，使其等量减少或增加。从另一角度来看，本钱的投进只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房地产的价值，而且所产生的效用还必须被市场认可，其形成的价值才会得到实现。而效用的市场认可是通过市场供求决定的，当求大于供时，效用的认可度就会进步从而增加房地产的价格或价值，当供大于求时，效用的认可度就会减低从而降低房地产的价格或价值。本钱法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。因此供求原则要求本钱法中在运用时，应通过市场供求状况来分析本钱对房地产效用的贡献及实现程度，以确定本钱投进所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小，从而调增或调减本钱法估价的结果。 4、估价时点原则。当然在运用以上原则进行估价时，我们还应遵循估价时点原则。估价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法规对税和费的规定、估价时点时的利率水同等来确定各本钱内容及其取值。
