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本钱法估价的熟悉与思考

2017-11-13 01:08 在房地产估价实践中，本钱法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能也会因此而怀疑本钱法是不是一种有效的房地产估价。但是，我们有时又不得不采用本钱法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些情况下本钱法还可能成为估价所能采用的唯一方法。带着这些，笔者对本钱法估价进行了一些思考。　　一、本钱法估价的基础　　从价值的来看，学家是通过产品的生产本钱对其价值贡献的作用进手来探讨价值理论的。生产用度价值论以为，商品的价格依据其生产所花费的必要用度而决定。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要用度相联系的，在估价中，我们可以通过和测算建造房地产的必要支出或本钱来判定房地产的价格。生产用度价值论为本钱法提供了理论基础。　　在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的本钱来熟悉和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。市场的参与者通过本钱来认知房地产的价值，提供了本钱法能够被认同的基础。　　房地产估价的教科书里一般对以为本钱法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。可见本钱法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。本钱法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时本钱法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的本钱就可作为修正基础。由此可见本钱法运用范围是相当广泛的，这是本钱法适用的基础。　　固然本钱法在理论上可用于一切房地产的估价，但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实，而滥用本钱法。《房地产估价规范》（以下简称《规范》）第5.1.7条指出：“在无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用本钱法为主要的估价方法。”这就告诉我们，对于那些有着大量市场交易案例、有收益资料的房地产估价应采用比较法或收益法作为估价的首选方法，而不能将本钱法作为其主要的估价方法，本钱法在这种情形下，一般只能是估价的一种次选方法。在估价实践中，估价师应努力寻找公道使用本钱法的实据，即找到使本钱法估价结果能正确反映市场价格的数据，而不是为使用本钱法而盲目的放弃其他方法的使用。　　二、本钱法中本钱的构成　　本钱法一般定义为：求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观公道价格或价值的方法。通常意义上的本钱是指生产销售过程中所花费的代价，包括各种物耗、人力消耗所垫支的资金及垫支资金的代价（利息）。而估价中所称的本钱除了包括通常意义上本钱外，还包括为此所付出的代价应获取的报酬即利润。因此本钱法估价不是求取估价对象的本钱，而是通过对其价格形成过程中各种花费（本钱）和利润的分析测算来求取估价对象的价格，或者说本钱法是通过模拟估价对象的生产过程求取其价格或价值的方法。　　使用本钱法进行估价，有必要搞清楚房地产价格的构成内容和其内涵实质。《规范》第5.4.2条指出了房地产价格的一般构成内容：“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造全新的估价对象所需的各项必要本钱用度和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：1、土地取得用度；2、开发本钱；3、治理用度；4、投资利息；5、销售税费；6、开发利润。”房地产的价格从开发建设的角度来看是由本钱和利润构成的，但从估价的角度来看，建造房地产的个别本钱和利润并不一定决定其价格或价值。这是由于：1、房地产的价格或价值是由其效用所决定的，建造房地产的花费只有产生被市场认可的效用时，这种花费才会对价格或价值产生贡献，才会增加价格或价值。否则，花费再多也有可能不增加价格或价值，甚至减少价格或价值；2、当花费和其产生的效用不匹配时，花费也不会和价格或价值呈等量增减；3、效用所需花费的代价，不是由个别生产花费所决定的，而是由的一般均匀花费所决定的，也即是说并不是能产生效用的个别花费越多或越少，相应的价格或价值就越多或越少。因此，本钱法求取的房地产价格构成内容应该是客观公道的。对此《规范》第5.4.3条中作了如此说明：“估价中估价对象的重置价格或重建价格的构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并在估价报告中予以说明。”