城市房屋拆迁估价题目探讨(2)
2017-11-13 02:22
导读：二、估价存在的——缺乏公正性 第一，拆迁估价的委托人的确定缺乏公正性。，各地在拆迁估价的委托人题目上做法不一，主要有三种选择：（1）由拆迁
二、估价存在的——缺乏公正性 第一，拆迁估价的委托人的确定缺乏公正性。，各地在拆迁估价的委托人题目上做法不一，主要有三种选择：（1）由拆迁人和被拆迁人共同委托。由于拆迁行为是一种民事行为，拆迁补偿当然也是一种民事行为，意思自治应当贯串于整个活动之中，作为拆迁补偿的关键环节，对拆迁评估人的委托，假如能够达成意思自治，是最好不过的事情。但是在拆迁实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见。所以这种选择往往是一种理想化的方式，只适合于被拆迁人人数比较少，轻易形成同一意见的情况。（2）由拆迁人委托，但反对的被拆迁人应当在50%以下。这种选择是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为选择的依据，这种方式是目前比较常用的，可操纵性强。采取这种方式的逻辑性在于只要50%以下的被拆迁人反对就推定50%以上的被拆迁人同意，实在不然，被拆迁人是分散的群体，很难形成共同的意志，通常对评估人的委托是一种默示的态度，应当说默示不即是承认。人的维权意思不是通过而是千方百计通过托熟人来解决，这也反映了我国民众的法律意识不强。通常拆迁人非常愿意采取这种方式，也是拆迁人最轻易操纵评估的方式。（3）抽签决定。表面上看，这是非常公平的一种方式，而且也是国际惯例。但是，谁代表被拆迁人来抽签以及被选的评估人由谁邀请是实际中难以解决的题目，通常情况下，这些都轻易被拆迁人操纵。上述三种情况很难从制度上保证拆迁估价的委托人的确定具有公正性。 第二，对土地使用权补偿因素缺乏量化的评估依据。《土地治理法》规定：“城市的土地属于国家所有”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在实践中，因公共利益需要征用土地和城市房屋拆迁的界定出现模糊，甚至滥用。因公共利益需要征用土地是对土地使用权正当取得者的征用，不存在正当的地上建筑物，因此，不存在拆迁的题目；假如需要使用某房地产区域内的土地，就需要进行拆迁，即使是为了公共利益需要，也需要拆迁，而不是征用土地。征用土地和城市房屋拆迁的核心区别在于是否存在正当的地上建筑物和拆迁。对被拆迁房屋的估价应当包括被拆迁房屋区域内的土地使用权的价值，根据《土地治理法》的规定，住宅类土地使用权的年限为70年，贸易类土地使用权的年限为40年，拆迁许可证颁发时，不同的被拆迁房屋区域内土地使用权的剩余年限是不同的，但是，在评估时没有考虑这一因素，对被拆迁人是不公平的，同时还可能损害国家对土地的所有权。 第三，估价机构的责任不明确。二十世纪九十年代，英国出现一起师事务所赔偿案，由于几名合伙人的过错导致事务所里其他合伙人因承担无穷连带责任而赔得倾家荡产，承担个人赔偿责任的很多合伙人与有过错的合伙人居然没有见面。为了保护没有过错的合伙人的利益，同时也为了保护整个中介行业的，自该案之后，英、美、法等国家推出了有限责任合伙制。目前我国估价机构的组织形式，建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。房地产估价机构不像律师、注册会计师分别有《律师法》、《注册会计师法》那样来依法规范，估价机构究竟可以采用什么样的组织形式，目前尚无法可依。不过，目前房地产估价机构的责任形式主要是有限责任，出资人按照出资比例享有利润和分担亏损，并以其出资额为限对外承担有限责任。根据目前法律规定，成立咨询类有限责任公司的最低注册资金为10万元，若干出资人仅以10万元的注册资金对外承担有限责任，这样对加强出资人的责任心实在是区区之责。正是由于这种非常有限的责任再加之评估市场中不正当竞争现象的横行，从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。 第四，估价机构缺乏中立性。以前，房地产价格评估机构都是房地产治理部分的内设机构，固然建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业，但是，房地产价格评估机构仍然与房地产治理部分有着千丝万缕的联系。作为拆迁人的开发公司大多数与房地产治理部分具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这样，房地产评估机构便通过房地产治理部分与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多评估机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低估价以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引进公然、公平、公正的招标投标机制，整个估价市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。估价机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，这里作者丝毫没有贬低估价机构的意思，造成这种状况的原因不在于估价机构本身，而在于相应的制度和机制的不性。作为行业自律的治理部分，中国房地产估价师学会正在完善公平竞争、公正评估的制度和规范，当然，我国房地产估价师制度建立仅十年，对其要求不能像西方发达国家几十年乃至上百年发展的标准。作为国家主管部分，建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》对保证拆迁房屋评估公正进行起到积极作用。 第五，估价报告缺乏救济机制。一些地方政府为了所谓的政绩，甚至个别领导与开发商勾结、中饱私馕，降低开发商的风险，最大限度的赚取利润，指示和干预地方房地产评估机构压低被拆迁房屋评估价值，在补偿裁决中，依估价报告确定的价值进行“等价补偿”，被拆迁人对这种扭曲的估价报告没有救济渠道。这显然是一种权利真空，根占有权利就有救济的原则，对这种估价报告应当有行业救济、行政救济和司法救济。在《城市房屋拆迁估价指导意见》出台之前的法律规范中很难找到对估价报告救济的条款，所以，从救济的角度很难保证估价报告具有公正性。
