我国房地产投资信托基金发展模式研究(3)
2017-11-21 01:03
导读：上市型基金成为房地产基金的主流品种。这些基金有明确的上市要求,并受到非常严厉的监管。上市型基金成为房地产基金的主流品种,而上市的条件很多是
上市型基金成为房地产基金的主流品种。这些基金有明确的上市要求,并受到非常严厉的监管。上市型基金成为房地产基金的主流品种,而上市的条件很多是主板股票上市标准。其严格的信息披露制度导致透明度较高,包括管理策略、投资组合持有的资产、租务合约、租金回报率及财务安排等都在监管及披露范围之内。
实行独特的收入分配制度和优惠的税务征收制度。房地产投资信托基金通常将应纳税收入的绝大部分分配给投资者,股息分派比率通常高达90%以上。根据美国房地产信托协会的统计,在2003年有房地产投资信托立法的15个国家中,12个国家对基金的分红有明确要求,其中有7个明确规定分红率必须超过90%。与此同时,房地产投资信托基金在税务征收上给予优惠。在大部分国家,如澳大利亚和美国,房地产投资信托基金所分派股息不会在房地产投资信托基金的层面被征税,只在个人层面被征税。税收的优惠是各国房地产投资信托基金的共同特征以及发展的基本动因。
房地产投资信托基金得到机构投资者特别是证券投资基金和养老金的关注与参与。各国均出台具体的法规,将房地产基金作为机构投资者可以认购的合法产品,其与固定收入投资工具相比,收益率要高出不少,并且稳定性也不错,因而很多机构投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一不错的资产配置对象。此外,房地产投资信托基金与证券市场的低相关性,也使得投资者将该产品作为降低证券市场投资波幅的途径。
封闭型信托是各国发展房地产投资信托基金的主要选择。即使在房地产基金最发达的美国,信托型封闭式也是基金早期的最主要组织形式。直至今天,虽然合伙制取代了信托制,开放式房地产基金也有一定的发展,但封闭式仍占有一定的市场份额。在新兴的亚洲国家,封闭式信托型成为发展房地产基金的法定要求。但是也有特例,在欧洲的德国,最初引入房地产基金时曾采用开放式组织形态,造成了的不稳定,未能取得成功。
（科教范文网 fw.nseac.com编辑发布） 基金的严格管理和风险隔离是各国基金管理的共同要求。无论是美国开放式、合伙式、公司型,还是新加坡的信托型封闭式,无论管理人是基金内部产生,还是由外部聘任,各国无不将设立基金的资产与其他财产通过适当的交易结构进行隔离,并将基金资产的管理与投资决策分开管理,从而确保基金的独立运作。因此,基金管理中涉及的主体包括有基金受托人、投资管理人、托管人及其它中介机构。在这个过程中,信托公司一般扮演受托人与托管人的双重角色。
我国发展REITs的模式
(一)资金信托型还是不动产信托型
以信托财产不同为分类标准,目前主要存在三类REITs:一是美国式的REITs,主要采用资金信托的方式。二是日本式的REITs,主要采用不动产信托的方式。典型的做法是业主将房地产物业委托给信托投资公司换取受益凭证,再由信托投资公司管理和处置信托财产,通过出租或出售的方式取得收益,信托收益在扣除信托费用后支付给委托人。三是中国式的REITs,兼采资金信托和不动产信托的方式。台湾《不动产证券化条例》第4条第3项和第4项分别规定了不动产投资信托和不动产资产信托的定义。
从我国的实际情况来看,既有对资金信托型REITs的需求,也有对不动产信托型REITs的需求。但是,结合我国目前的现状,我国应当首先引进和发展资金信托型REITs,理由主要有:
1.大陆法系国家和地区难以建立有效的信托登记制度。以地区为例,不动产信托型REITs本质上属于资产证券化的一种。台湾地区对于资产证券化的引进,市场早在多年前就有需求,但直至2003年7月才通过不动产证券化条例,其最大的阻碍即是物权法定加上登记生效的制度。由美国所创设而为全世界先进国家所采纳的资产证券化制度,是在不采用登记作为不动产物权变动的生效要件的法制下所诞生,一旦要移植到他国,物权变动要登记生效要件就成为主要阻碍。台湾地区即使有登记生效要件长达50年以上的,地政机关为了信托的登记也是伤透脑筋。台湾地区尚且如此,我国大陆幅员广大,要建立全面性的信托登记制度,实非易事。所以不动产直接信托在大陆法系国家和地区存在一定的障碍。
