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我国房地产投资信托基金发展模式研究

2017-11-21 01:03 摘要:本文从房地产投资信托基金的概念以及房地产投资信托基金与房地产信托计划的区别入手,阐述了国外房地产投资信托基金的类型和特点;并从我国实际出发,提出了我国房地产投资信托基金的模式选择,以及推进我国房地产投资信托基金发展所应解决的重点。
关键词:房地产投资信托基金 REITs 发展模式

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs),是指通过发行基金受益凭证募集资金,通过合同约定投资政策,由专业投资机构投资决策,基金资产由专业受托机构管理,主要投资于房地产资产,或从房地产的采购(procure)、发展(develope)、管理维护(manage and maintain)、销售(sale)过程中取得租金和销售收入,或为个人和机构提供房地产抵押贷款,取得利息收入,并将投资收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种房地产类的集合投资计划产品。

REITs的特征

20世纪60年代,REITs产生于美国,20世纪80年代后得到迅猛发展。至2004年底,美国已经有近200只上市的房地产投资信托基金,市值总额超过2390亿美元,约占美国证券市场市值的4%。根据标准普尔公司的统计,从世界范围看,美国房地产投资信托基金占有全球同类产品的90 % 。近年来欧洲、亚洲、美洲等18个国家和地区都制定了专门的立法,加入到发展REITs行列中。
我国房地产业已成为与银行业高度依存的行业,大约70%的房地产开发资金来自于银行贷款的支持。近几年,特别是人民银行在2003年6月13 日出台的房产信贷政策(银发 [2003] 121号)后,对房地产开发商从开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛,也从而推动了我国房地产信托计划产品的发展。据资料统计,2004年我国各家信托投资公司共发行推出各类房地产信托计划产品89个,共计金额110.76亿元 。
我国信托计划与房地产投资信托基金有着某些联系,但它们之间有着本质的区别。REITs和房地产集合信托投资计划都是主要投资于房地产,两者都是房地产产品,都属于信托行为。信托投资公司在产品中占有重要的主体地位,这是两个金融产品的相似之处,但是,两个产品之间却存在着本质的区别:
首先,REITs是以房地产为投资对象,有分红和相关税收规定的投资产品,属于股权类的投资产品,信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产;而国内大部分的房地产信托投资计划是固定收益类产品,有到期日和预期收益率,其本质是债券类产品,所推出的项目属于信贷融资,信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。
其次,REITs具有基金性质而且可以转让,可以在公开资本市场交易但没有持有期限,对封闭式基金而言不可赎回;而信托计划不具有基金性质,不是一种标准化的金融产品,缺乏流动性,有本金偿还的安排,设定了偿还期限。
第三,REITs发行后,将产权与资产管理权进行彻底分开,真正实现了所有权与经营权的分离,并且REITs设立后,将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后,进行项目投资与开发,并没有专业的资产管理机构。
第四,REITs的收益途径主要来源于REITs持有不动产的出租收益,收益与经营管理水平直接联系,而且至交易发生之日起,不动产的收益就已经产生了;而信托计划几乎与开发商的经营成果无关,只与风险相关。也就是说,开发商用信托融资赚了再多的钱,信托持有人也只能获得固定收益,而一旦开发商偿还不出本息,信托持有人却要承担风险,因而,收益与风险是不对称的。
总之,无论从产业的性、合理性以及安全性、流通性还是功能性来比较,信托计划都是一个低层次的初级金融产品,并且有严重缺陷。在美国REITS发展过程中,也曾经经历过信托计划这个阶段,才发展到今天成熟的REITs产品与完善的市场体系。因此,如何在现有房地产信托计划的基础上发展房地产投资信托基金已成为我国界和政府有关部门关注的问题。