评估师如何理解市场及市场价值(3)
2017-11-24 01:23
导读：六、市场价值的公道范围 1、评估结果的离散 国际评估协会1992年年会上对64位企业评估师所作的调查表明：通过认真评估，企业资产评估价值与实际价值的
六、市场价值的公道范围 1、评估结果的离散 国际评估协会1992年年会上对64位企业评估师所作的调查表明：通过认真评估，企业资产评估价值与实际价值的误差大体在10%~25%，其中以为精确性达17%的占大多数，而本项调查统计的精确性均匀值为22%. 英国皇家丈量师学会在1999年通过调查显示，对于住宅及贸易资产，评估结果的价值变动范围为±22%（Crosby， Murdooh and Lavers， 1998a）。在调查中，该学会共收集了40项不同类型资产的评估结果。每项资产都是由几位评估师分别得出的评估结论，统计结果如下表所示（见表2）。 英国皇家丈量师学会的调查结果还显示，75%的被调查者以为评估结果的偏差在5%——15%是比较公道的。 另外，来自英国权威统计证实，评估结论之间的差异均匀为±8.64%，但是其标准差却超过了10%. 来自澳大利亚的调查结果表明，评估结果的价值偏差为±9.64%. 而美国企业价值评估学会（IBA）通过对其会员的调查表明，评估结果的变动范围在±15%之间是可以接受的。 2、市场价值范围 从前面的分析中可以看出，最可能价格应该是不完全竞争市场中市场价值最公道的反映。而且由于市场价格的离散，对市场价值的描述不应仅是一个孤立的价值点，而应是一个围绕最可能价格的公道可能的价值范围。 假如市场价值仅仅是一个单一价值点，则很难解释单一市场价值的市场中市场价格的离散，并且其在整个市场交易数据中所占的比重将会受到限制。而假如选取一个公道的价值范围区间，则会使市场价值范围在整个市场价格区间占有更大的比重，从而使其更能代表市场的基本价格特征。由此得出的市场价值也易于让客户所接受，并使市场价值更具有客观性、正确性和说服力。 为了便于说明，假设评估标的物市场的市场价格与交易数目服从正态分布。则均匀值、中值及最可能价格均位于同一点，具有相同的数值。假设均匀值为μ，标准差为σ。则对于一般的正态分布F（μ，σ2），有下述结论： F{|ξ-μ|
