对“城中村”改造本钱的探析(1)(2)
2014-10-15 01:09
导读：在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作同一规定，但应坚持以下原则：即地价对目前的投资环境不产生大的影响；地价与当地的社会经济承受能力相适
在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作同一规定，但应坚持以下原则：即地价对目前的投资环境不产生大的影响；地价与当地的社会经济承受能力相适应；地价要考虑已投进的土地开发用度，土地市场供求关系，土地用途和使用年限。
3.土地重新规划建设本钱。开发商对“城中村”土地改造建设，多数开发成贸易用房或居民小区。那么在这一阶段主要发生的用度有：建设单位的治理费、勘察设计费、临时设施费、工程监理费、建安工程费、预备费、固定资产投资方向调节税及建设期投资贷款利息等。
在房地产开发本钱中，地价、建安本钱和开发商税费、治理费等是最主要的三大块。以郑州为例地价从2000年～2004年，郑州的地价高的1000元/m2左右，低的在800元/m2左右，建安本钱这项用度是房地产开发本钱的重要部分。郑州近几年一般来说，多层建安本钱在600元/m2～800元/m2，小高层、高层在1000元/m2～1200元/m2之间，治理费、税费占开发本钱的三分之一。
三、本钱控制的对策
在村民安置补偿费与地价费确定后。开发商要想获得更大的经济效益，就要有效地进行建安工程造价的控制。在城中村改造中，开发商要从以下几个方面中考虑建设本钱。
1.科学决策，公道规划。在“城中村”的改造规划中，首先要确定改造的目标，发展方向。“城中村”改造有以下几种发展方向。一是可以彻底改造的“城中村”，改造成集办公、贸易零售、休闲、娱乐和餐饮服务等为一体的商务区;二是基础设施和规划原本较好的“城中村”，可以将其配套设施搞得更好，建成现代化的文明社区，实现锦上添花;三是基础比较差的，地处边沿的“城中村”，重点是要完善其周边的路网、交通、水电、文体等配套设施。使其成为治理规范、适合中低收进群众和外来暂住者居住的城市社区。
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以第一类改造为例，首先要做到小区规划要根据基本功能要求确定各构成部分的公道层次与关系。据此安排住宅建筑、公众建筑、管网、道路及绿地的布局。确定公道的人口与建筑密度，房屋间距、层数与造型，布置公共设施项目的规模及服务半径，以及水电等供给。
小区用地面积指标，反映小区内居住房屋和非居住房屋，绿化地、道路和工程管网等占地面积和比重，是考察建设土地利用率和经济性的重要指标。这些用度占小区投资的20%～50%左右。所以，必须重视小区的规划和土地利用。在保证功能的条件下，密度高，有利于降低单位造价。
2.在项目设计中控制造价。运用价值工程原理，改善设计方法，进步设计经济效益。它是一种科学的组织治理技术，也是一套科学的技术经济分析方法。这里所说的价值用公式表示为:
价值工程是把技术题目和经济题目有机地结合起来研究，而不是分别研究。价值工程以工程功能分析为中心，把抽象的功能因素进行细化和量化，并分别和其本钱进行对比，从多方案中选择最佳方案。采用10分制评分，并进行加权均匀，最后得到各方案的功能评价总分，即价值工程公式中的分子F值。以造价除功能分数，得价值系数V值，V值最大的为优。
3.实行限额设计制度。按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计和概算，按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计及预算；又要在保证工程功能的条件下，按各专业分配的造价限额进行设计，保证估算、概算起到层层控制的作用，不突破造价限额。这有利于增强设计职员的经济观念。
4.采用工程量清单计价办法，在施工中
控制工程造价。为适应建筑市场竞争和与国际惯例接轨的客观要求，我国在工程造价治理体制上从2003年7月1日起实施了工程量清单计价法。工程量清单计价与传统的定额计价的区别在于计价模式，采用的单价方法，计算规则和计量单位等都有不同。工程量清单实行“量价分离”的原则。采用综合单价法，按实体的净值计算工程量和按基本单位计量等。其特点主要体现在同一计算规则、有效控制耗量，市场确定价格及反映企业个别本钱等。实行工程量清单有利于公平竞争，实现风险公道分担；有利于进步施工企业的技术和治理水平；有利于工程索赔的控制与合同价的治理。实行工程量清单计价，在招投标中实行“公道低价中标”原则。有效控制工程造价，降低本钱，进步工作效率，
