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小议房地产企业的财务治理(1)(2)

2016-01-24 01:01
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据治理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供治理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同治理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为治理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累治理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据治理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的回集;在开发本钱和销售收进科目中,根据产品或楼号设置土地用度及下级明细科目、前期用度及下级明细科目等各项开发本钱用度项目,细化本钱对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算治理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收进、本钱、用度类等损益科目和部分重点资产负债科目按部分进行数据回集。
3、同一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持同一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持同一;各个会计主体的财务数据记录和回集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持同一。
(三)建立治理会计系统
建立治理会计系统包括设立责任中心治理和设置治理会计报告体系。
1、设立责任中心
治理房地产企业的责任中心,是指按照治理目标,根据各职能部分、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为本钱中心和利润中心。责任中心治理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计治理会计报告体系
房地产企业治理会计报告,需要向治理层及时反馈销售/预售收进和进度、项目开发本钱、项目治理、治理本钱、综合效益等信息,支持治理层的经营决策行为。房地产企业治理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体治理报告、房地产企业母公司综合治理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算治理体系
房地产企业的全面预算治理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算治理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计用度、工程开发本钱、开发间接用度、经营收进、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完本钱责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算治理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,假如某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;假如该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。