城市土地储备模式的比较与创新(2)
2017-07-26 01:23
导读：（四）各模式的比较研究 市场主导型的重点在于通过土地储备来实现土地的保值、增值，力求土地资产价值的最大化，其优势在于程序简单，土地进入市
（四）各模式的比较研究
市场主导型的重点在于通过土地储备来实现土地的保值、增值，力求土地资产价值的最大化，其优势在于程序简单，土地进入市场速度较快，政府在土地的开发投资可以较少。市场主导型模式规定了储备土地的范围，但是对于范围内的土地收购并不具有强制性，且土地储备机构的职能定位明确，权利义务的设定都基本在当前法律框架范围内。但是由于过于强调市场化，类似于一般开发商的买地行为，若与被收购单位在价格等方面协商不成，土地储备将无法进行；并且更重要的一方面是不能有效地抑制“隐形土地市场”，削弱了政府对土地市场的调控能力，不利于实现土地一级市场的集中管理。
政府主导型将土地储备作为一种政府对市场的宏观调控手段，增强了政府对土地一级市场的垄断。其模式最突出的优势在于，土地储备委员会作为决策层充分研究各项政策，能有效协调各部门关系，对土地储备机构起到领导和监督的作用，而土地储备机构作为具体实施的单位，更能起到连接政府和土地市场的桥梁作用。但是，这一模式由于政府的垄断，制约了土地的市场化进程，而且强制要求储备范围内的土地全部要求纳入储备体系，在一定程度给储备中心带来了巨大的资金压力和金融风险。
在混合型模式中，土地储备与土地交易许可得到无缝的链接。土地交易许可制度的出台，活跃了土地二级市场，并且很好地解决了非经营性房地产开发用地以及属于储备范围但不宜收购土地的问题，这种有选择的储备大大减轻了储备机构的金融压力。但其缺点则与市场主导型一样，削弱了政府对土地一级市场的实际控制力，不利于实现土地一级市场的政府垄断。 二、模式创新
（转载自中国科教评价网www.nseac.com ） 经过国内各种土地储备制度模式的比较，无论从土地储备产生的背景还是土地储备的意义来看，城市土地储备制度的建立应以强化政府对土地市场调控和实现国有土地资产保值增值为最终目标，以行政指导和市场运行相结合的政府主导型作为土地储备的运行模式是毋庸置疑的。
（一）土地储备初期的模式选择
考虑到不同经济发展水平的城市和土地储备制度发展的不同阶段，在土地储备的初期发展阶段，盘活存量土地和建设市场机制为其主要任务，而储备机构的资金有限，如果采用政府统一收购储备范围内的土地，会形成资金供求严重失衡的局面。因此在城市土地储备初级阶段的可以结合武汉模式中的交易许可制度，一方面将一级市场规范在适当范围内，并活跃了二级市场；另一方面，有选择的储备土地大大减轻了储备机构的资金压力。反之，如不顾资金缺乏的事实硬性实施，将难以保证土地储备制度目标的实施，甚至走到目标的反面。
（二）土地储备成熟期的模式优化
土地储备成熟期的模式优化的对象主要是针对经济发展水平较高的城市，具体的优化路径如下：
1、机构设置与职能定位。土地储备机构应作为一种公共机构，其主要目的不是赚取利润，而是为了公共利益。而政府则应从具体事务中解脱出来，分清政府与土地储备机构的职能权限。因此土地储备模式应采用双结构模式，实行分层管理，第一层是成立作为决策机构的土地储备委员会，主要职责是协调各有关部门的关系，研究制定土地收购储备计划、审查和监控。第二层是成立作为执行机构的土地储备中心，具体实施土地收购、储备以及供应的前期准备工作。
2、土地储备的性质。对于储备范围内土地，实行土地统一收购、统一供应的强制性政策是发挥调控土地市场和实现国有资产保值增值的前提和关键（欧阳安蛟，2002）。只有这样，才能使政府在调控土地市场供需上有了主动权，避免出现多头供地的现象，这样政府能够根据市场变化、用地需求变化情况，有计划地供应土地，保证土地利用总体规划和城市规划的实施。
3、土地运作方式。在土地收购方面，必须强制要求储备范围内的土地全部要求纳入储备体系。由于土地收购的基本特征具有强制性，收购价格以补偿为基础，不敌收购补偿按原用途和利用方式确定其补偿标准，不包括土地发展权引起的土地增值。在土地储备方面，对已收购的土地，根据两规的要求，由土地储备机构负责组织前期开发或再开发，将“生地”变为“熟地”。另外，随着土地储备量的增加，对于一些储备期较长的土地，可以进行出租、抵押或临时改变用途，以防止出现新的土地闲置或浪费。在土地出让方面，机构应重点加强土地公开市场的监管，完善和落实土地招标、拍卖、挂牌的程序，并且根据土地利用总体规划和城市规划对土地市场需求合理制定土地供应计划，更好地掌握出让时机以取得合适价格。
