房地产开发企业审计中的题目与建议(2)
2016-08-18 01:05
导读：三、人为调节开发本钱和经营本钱 (一)随意提取公共配套设施费,调节开发本钱。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的
三、人为调节开发本钱和经营本钱
(一)随意提取公共配套设施费,调节开发本钱。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计进开发产品的本钱中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发本钱。
(二)不遵循借款用度的计量原则,随意分摊借款利息。根据借款用度的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权均匀数乘以资本化率确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款用度时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,在开发本钱和财务用度之间为划分,调节当期利润;对于计进开发本钱中的借款用度,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发项目之间负担借款用度不公道的现象。
(三)不同类型商品房的经营本钱不公道。房地产开发同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营本钱也应该各不相同。而企业在开发本钱的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行本钱回集,在结转经营本钱时同一按均匀本钱进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位本钱相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营本钱,后销售的商品房少结转经营本钱,形成同一开发项目同类商品房的单位经营本钱前后不一。
(四)挤占和虚增开发本钱。房地产开发企业是当前的高收进、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发本钱和代建房屋、代建工程的建设本钱 挤进商品房开发本钱中,增大商品房开发本钱和经营本钱;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发本钱和商品房经营本钱,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。
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对于以上,建议审计时除应认真审查开发本钱、开发用度明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发
可行性报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部分颁布的城市基准地价表或均匀标定地价资料、政府部分的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资用度估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发本钱、开发用度明细账中的各项本钱、用度发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资用度估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、性复核等审计方法,根据总投资或预计总收进的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间用度等进行估算;根据借款用度的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以公道认定开发产品的开发本钱和经营本钱,审查出人为调节本钱的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。
四、漏缴规费
(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和贸易用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。
