房地产开发企业审计中的题目与建议(3)
2016-08-18 01:05
导读：(二)漏缴配套费、增容费及附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定用度,如公共设施配套费、水电增容费
(二)漏缴配套费、增容费及附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定用度,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监视金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上用度名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操纵空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。
对于上述题目,建议审计职员应具体了解房地产开发企业的经营过程,把握相关法规和各项用度上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部分规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或表露。
五、套取银行信用,违规贷款
房地产开发投资金额大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种:
(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时,其土地使用权应从无形资产转进开发本钱,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的本钱,实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。
(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。
(三)提供虚假
购销合同,套取银行承兑汇票。企业向银行申请办理承兑汇票,必须有真实的商品购销业务,签发承兑汇票是用于商品交易款项的结算。但由于银行限制房地产开发企业的贷款规模,房地产开发企业往往假借商品交易名义,编造虚假购销合同,向银行申办承兑汇票,然后将承兑汇票贴现以补充资金不足。
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对于上述题目,建议审计时应认真审查短期借款、应付票据、应收票据、其他应付款、无形资产、开发本钱、经营收进、银行存款等账户记录和相关原始凭证,还应审查企业的
借款合同、商品房买卖合同及董事会会议记录,分析企业的资金来源和流向,以查清企业套取银行信用,违规贷款的题目。
