对商品房在建工程转让时估价的思考(1)程力学

　　（一）房地产估价机构数量少，规模小房地产估价机构数量少是目前苏北多数城市面对的共同问题，如徐州截至2003年底，房地产估价机构不足15家。房地产估价机构数量与全市人口相比明显不足。部分县区甚至没有一家独立的房地产估价机构。除了估价机构数量少，规模小也是苏北乃至全国估价行业存在的问题。目前房地产估价机构的来源主要有脱钩改制后的房地产估价机构和民营机构，这些估价机构人员大多在10人左右，其中房地产估价师约占70％，有的企业是房地产估价师兼会计和内勤。甚至有个别外地房地产估价机构在徐州建立的分公司中，注册房地产估价师仅有 1人，连外业调查员和会计共计4人，房地产估价机构规模很小。在这种情况下很难想象一旦国外有经验、有实力的房地产估价机构进入如何应对。

　　（二）房地产估价从业人员素质参差不齐，高学历比重不高据清华大学房地产研究所对北京、上海、西安、天津和重庆的部分一级房地产估价机构进行的调查表明，被调查的33家估价机构的学历构成比例是：专科人员28％，本科53％，本科以上19％。据笔者所了解，徐州、苏迁等地目前从事房地产估价行业的人员中，多数为专科及以下学历人员，本科从业人员比例较低，本科以上从业人员基本没有。由于在我国房地产估价行业发展较晚，从业人员严重不足，因此国家对该行业估价师资格准入设置的门槛较低，最低至没有相应学历但通过国家经济专业初级资格考试并取得相应资格，具有若干年的工作经验可以参加房地产估价师职业资格考试。这一方面扩大了房地产估价师的选拔范围，另一方面不可避免的是房地产从业人员素质参差不齐。而苏北作为江苏经济不发达的地区，对人才的吸引力一直较弱，从业人员学历低的现象尤其突出，高学历从业人员明显不足。

　　（三）房地产估价师继续教育未能发挥应有作用由于房地产估价从事的是价值较大的商品评估，并且房地产商品具有唯一性、质量差异性等特点，不同的房地产商品往往具有不同的价格。甚至同一幢楼统一单元的相邻商品房都会因为朝向、采光等不同价格不同。房地产估价结果直接影响到当事人的利益。正是因为房地产估价的极端重要性，2001年建设部发布的100号令规定“房地产估价师必须在注册有效期内参加中国房地产估价师学会或其指定机构的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证明”。但由于不少估价师对继续教育的重要性认识不足，多数继续教育仅仅是走过场，估价师们很少利用继续教育的机会加强与同行之间的交流，获取信息的渠道较少。继续教育未能发挥其应有的作用。

　　（四）房地产估价机构竞争不当由于部分房地产估价机构是从原政府部门脱钩改制分离出来的，与管理部门有着较多的联系，所以很多时候管理部门有意识的对其倾斜，比如指定房地产估价机构来进行与政府有关的业务。这样很容易就形成了个别估价机构业务量爆满排队等候的现象，而其他估价机构门可罗雀，业务量明显不足。为了在争夺市场，部分房地产估价机构通过采取降低估价费用、给予回扣等不正当手段进行竞争。如某公司在与客户谈判时，将估价费用降低至国家规定费用的40％，虽然最终赢得了这笔业务，但由于成本所限，很难保证估价的质量。正如一位较有远见的老总说：房地产估价市场就像一个大蛋糕，每年的市场份额是一定的，但如果进行不正当竞争的话，实际上是估价机构自己减小这块蛋糕，最终受损的是整个估价市场。所以对于估价机构来说，最重要的不是与别人争夺这块蛋糕，而是学会自己去制作蛋糕。

　　（五）房地产估价业行业自律欠缺按照相关文件规定，各地应尽可能加快成立房地产估价师学会，以促进估价行业的自律，加强对估价行业的指导。但由于各种各样的原因，例如徐州市至今尚未成立区域性的房地产估价师学会组织。估价机构及估价师之间的交流只能盲目自发的进行，这种信息的流动是不对称的、缺乏较强的规律性，对房地产的行业约束行业协会没有发挥作用。政府的机构承担了在其他城市中应由估价师学会承担的责任，难免有点手忙脚乱。这也与徐州市作为苏北乃至淮海经济区较为发达的大城市的经济地位不相协调。

　　（六）部分估价机构业务范围不明确，影响估价质量对于房地产中介估价机构到底应从事什么样的业务范围能够更加有效的促进此行业的健康发展，业内专家和学者的看法有所不同。有的学者认为，由于房地产估价机构从事估价的需要，估价师们必须对区域性的房地产市场有比较深的了解，对房地产市场的发展规律和预测把握得较为准确，因此如果估价机构兼营房地产咨询、可行性分析等业务并不需要投入额外更多的成本，却可以获得更多的产出。另一部分学者则认为，由于房地产估价是一门“高度艺术化的科学”，不仅要求估价人员具有精深的专业知识、对市场的准确把握，还需要高度的精力投入，房地产估价机构如果兼营其他业务，必然会影响到估价的专业性，进而影响估价的质量。但不管怎么说，一个独立的房地产估价机构应当依据自身特色，有明确的业务范围。但在实际中，部分估价机构业务范围不明确，有些估价师一肩数职，倒真有点杂货铺的味道。这种竞争本身就是低层次的，做出的估价报告质量如何，让人猜测。

　　（七）估价业务来源比较单一，估价市场并未真正成熟由于房地产估价市场是基于房地产市场基础上存在的后继市场，估价市场发展的成熟度大多取决于房地产市场的成熟度。徐州市房地产市场发展的整个趋势较好，房地产的价格稳中有升，并且与国民经济的发展较为协调，整个房地产市场供求基本平衡。但房地产估价市场作为其继发市场，市场发育尚未成熟。虽然徐州市估价市场也存在较为激烈的竞争，但这种竞争是低层次的，是以损害整个行业成长环境为代价的竞争。判断一个市场是否成熟的标志，不能仅仅看其是否存在竞争及竞争是否激烈，而应看其竞争的层次是否为高层次竞争，客户的消费心理是否成熟、业务来源是否合理等因素。由于房地产估价费用是基于商品价值的比率费用，房地产商品的价值来能够较大，加上目前大多消费者消费心理不成熟，所以很少有客户能够意识到估价的重要性而自发的委托估价，大多数消费者认为房地产交易时花费的估价费用是不必要的浪费。所以估价业务来源比较单一，大多是受政府机构和银行等行业委托的房地产纳税、拆迁估价或抵押估价，估价市场并未真正成熟。

　　二、几点建议针对上述存在的问题，认为要想使得房地产估价机构具有较强的竞争力，房地产估价市场成熟有序发展，应着重从以下方面入手：

　　（一）建立健全房地产估价相关法律法规，完善估价市场环境房地产市场运作的成功与否，除了与整个经济的大环境相适应外，更易受到地方政策的影响，目前徐州对房地产估价人员、估价机构及估价市场的规范主要依靠国家颁布的一些政策法规，一些地方性规章已明显不能适应现有的经济环境。因此应在完善现有的房地产估价相关法规的基础之上，建立健全其他法规，以便建立一套系统完善的规章制度指导估价机构规范运作，完善整个市场环境。

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